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2010 年 5 月成都房地产市场分析报告 2010 年 5 月成都房地产市场分析报告 年55月月成成都都房房地地产产市市场场分分析析报报告告 房地产市场行业动态 房地产市场行业动态 房房地地产产市市场场行行业业动动态态 行业资讯及相关动态 行业资讯及相关动态 行行业业资资讯讯及及相相关关动动态态 土地增值税清算细化 拉开税改序幕 土地增值税清算细化 拉开税改序幕 土土地地增增值值税税清清算算细细化化 拉拉开开税税改改序序幕幕 国家通过土地增值税清算来调控房地产市场的思路日渐明晰。在“新国十条”和各 地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后，国家税务总局26日发布《关于土地增 值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。有关专家指出， 土地增值税将和土地、信贷等方面的政策措施一起，形成房地产调控的“组合拳”。 土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低等原因，一直没能充分发挥调节土 地增值收益的作用。在本轮房地产调控中，土地增值税又一次进入公众视野。4月份出 台的 “新国十条”指出，税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增 值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。 随后，重庆等地陆续出台的调控细则，也纷纷提到要加紧土地增值税清算。 《通知》指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金 额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确 认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生 补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 为了减少开发商通过虚报开发费用等方式来避税的空间，《通知》明确，开发企业 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允 中国－成都市红星路三段120号正熙国际大厦1705室 中国－成都市红星路三段120号正熙国际大厦1705室 中中国国－－成成都都市市红红星星路路三三段段112200号号正正熙熙国国际际大大厦室 电话Tel: +86-28-665369996653699786650253 传真Fax:+86-28 Email:nai-newspace@ 第1页 许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能提供金融 机构证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额 之和的10%以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额” 与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支 出的，按照以上方法扣除。 此外，《通知》还明确了质量保证金、安置房费用、土地闲置费、契税等税费的扣 除问题。《通知》最后指出，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税， 在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。 事实上，在上一轮房价暴涨的时候，有关部门便出台了土地增值税清算这一措施。 2006年底，国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》， 要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税。其中列出了七种必须以及可以要求进 行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目，直接转让土地使用权，项目销售 率已达85%，项目三年未销售完毕等。但随后金融危机爆发，这一严厉政策未能得到执 行。 而此次下发的《通知》，则是对土地增值税清算中要注意的细节问题进行明确，与 2006年底国家税务总局下发的通知并不冲突，也就是说，2006年国税总局下发的通知 至今仍然适用。 2010年成都市住房供地计划公告 2010年成都市住房供地计划公告