2011-2012年土地估价师《土地估价案例与报告》模拟试题2精选.docVIP

2011-2012年土地估价师《土地估价案例与报告》模拟试题2 总分：100分 及格：60分 考试时间：150分 一、案例分析题(共2题，每题20分，共40分。请阅读并根据有关条件综合分析回答问题) (1)某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000mSUP2/SUP。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500mSUP2/SUP；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000mSUP2/SUP，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000mSUP2/SUP，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。　　上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建威一商业中心.规划建筑容积率为2.0～3.5。 (2)为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路。 (3)根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：如何确定补偿价格? (4)根据法律规定，对宗地D应如何处置，并说明法律依据。 (5)该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点。 (6)市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问： (7)本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。 (8)B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征收农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。 请问： (9)根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用；对8宗地采取以国家作价入股的方式投入到股份有限公司。 (10)股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1.5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。 二、报告判读题(共3题，共60分。) (1)下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关{TSE}问题。 (2) (3) (4) (5) (6)下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 (7)针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确?请阐述你自己的看法。 (8)土地估价依据一般包括哪些方面?在“估价依据”一项中所列出的依据还缺乏哪几方面? (9)在“地价定义”一项中，设定开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整指的是（　　）(只有1个选项)。 (10)在“需要特殊说明的事项”一项中，假设条款“委托方提供的资料属实”的含义是指（　　）(只有1个选项)。 (11)假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款“土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途”的规定。说明理由。 (12)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。 答案和解析 一、案例分析题(共2题，每题20分，共40分。请阅读并根据有关条件综合分析回答问题) (1) : 该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。因为： (1)由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。 (2)由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿。　　^o^中大网校ω在线♂考试中心^o^ (2) : (1)划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。 (2)划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。　　^o^中大网校ω在线♂考试中心^o^ 评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。 (3) : 对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。 (1)土地用途应设定为商业。　　ω中大网校ω在线♂考试中心ω 土地使用权年限应为出让剩余年限35年。 (2)可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等