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经营城市的亮点 ——市区土地储备和招标拍卖动作情况浅析 苏州市土地储备中心 陈土林 作为苏州市经济体制改革一项重要内容的土地储备和招标拍卖制度，2001年8月正 式启动。市土地储备中心经过短短几个月的运作，已收购储备土地35．6万平方米；招标 拍卖土地34．92万平方米，金额3．41亿元；动迁安置居民180多户，拆迁企业8家，拆除旧 房6万多平方米；配合国土管理部门调查清理存量房地产开发项目用地371宗、1479．6万 平方米，经市政府批准，保留251个、801．28万平方米，取消项目120个、678．4万平方米， 配合城市规划、建设、园林等部门启动古城风貌保护、园林城市绿化、城市交通道路建设工 程用地的收购、拆迁等前期工作；初步选定了第二批招标拍卖的9幅29．9万平方米的土 地，落实了实施土地收购储备所需的巨额银行贷款资金。 尽管我市土地储备和招标拍卖制度刚刚建立，工作刚刚起步，但以其符合市场经济规 律，公开、公平、公正的特点，赢得了社会各界的好评。成为政府经营城市，推进城市化进 程的亮点。 一、激活房地产市场 土地储备和招标拍卖，犹如旱地里下了一场及时雨，使苏州市区低迷的房地产市场一 下子红火起来了。 苏州经济发展快，房地产市场理应不差。但是，近几年苏州的房地产市场一直不景 气，商品房价格在沪宁线上所有大中城市中处于最低水平，平均每平方米价格仅为上海的 50％，南京的三分之二，比无锡、常州低25％和10％。房地产开发商手中积压了大量商品 房，2001年6月，市区房地产开发企业未实现销售的商品房达160多万平方米。 苏州房地产市场不景气，主要原因是土地市场不规范，土地资产没有体现市场价值， 房地产开发商手中的土地，不仅来得容易，而且价格便宜，建成商品房后低价竞销，政府应 得的土地收益严重流失o 2001年7月，苏州市委市政府制定下发了《关于深化土地使用制度改革促进城市化进 程的意见》，以及《苏州市土地储备实施办法)、《苏州市城镇国有土地使用权招标拍卖暂 行办法)等一系列配套文件，并且抽调力量，组建了苏州市土地储备中心，市政府授权土地 储备中心代表政府实施土地储备和招标拍卖等具体工作。同时，责成有关部门对房地产 开发商手中的存量土地进行清理，凡取得土地使用权二年以上没有开发利用的闲置土地， 一431— 江苏省土地学会土地学术年会(二oo二年度)论文集 一律取消项目，由政府依法收回土地使用权，交土地储备中心储备和招标拍卖。 实施土地储备和招标拍卖制度后，不仅依法处置了房地产开发商手中的存量土地，而 且截断了他们获得便宜土地的途径，他们今后只能通过土地市场招标拍卖，在公开、公平、 公正的原则下获得土地使用权。房地产开发商为了巩固自己的经营成果，不约而同地实 施了“提高商品房价格”的策略。短短几个月内，苏州市区商品房价格从每平方米2000元 上升到了2276元，苏州工业园区上升到了每平方米3000元。 起初有人担心，商品房价格上升会影响销售，房地产市场会更加低迷不振。然而，事 实打消了人们的忧虑，房价回升不仅没有抑制消费，反而激活了市场。据房管部门统计， 2001年苏州市区(不含园区、新区、吴中区和相城区)销售商品房96万平方米，比上年增 长42．7％。不少房地产开发商反映，现在不仅在建的商品房好销，价格高，而且原来积压 在手中多年无人问津的存量房也热销起来了。更令人惊喜的是，“二手房”市场也活起来 了，2001年我市首次出现“二手房”成交量超过新建商品房的现象，比率达到了1．1：l。 房地产价格回升，对大多数市民是有利的，因为他们拥有的住房，也跟着市场价升值 了。但也有人间：“土地招标拍卖搞下去，今后房价是否还要上升，升多少?”客观他说，一 个地区的房地产价格水平，是由当地的经济社会发展水平、居民的收入水平以及房地产供 求状况、土地用途和区位等因素决定的。苏州地处经济发达地区，毗邻国际大都市上海， 拥有中新合作工业园区、苏州新区两个国家级开发区，经济总量和财政收入在全省乃至全 国大中城市中名列前茅。虽然去年8月实行土地储备和招标拍卖制度后，房地产市场价 格已有了回升，但是与周边的上海、无锡、南京、常州等城市相比，仍然是偏低的。随着市 民生活水平的不断提高和苏州正在成为“世界制造业基地”的投资热土效应，房地产市场 价格和销售形势自然十分看好。