中国房地产企业财务战略转型.PDFVIP

中国房地产企业的财务战略转型 ——以万科集团和绿地香港“轻资产”模式为例 杨 柳，汤谷良（博士生导师） 【摘要】随着房地产行业利润率的持续下降，各房地产企业的库存和资金压力都在持续加大。故基 于自身资源优势，选择适合企业的新模式，从而实现战略转型，成了整个房地产行业的改革需求。中国两 大房地产龙头企业——万科集团和绿地香港均提出了将其房地产开发模式向轻资产模式转变的战略。 本文将选取这两家公司2013~2015年年报作为案例分析的主要依据，通过对报表数据及相关指标的分 析，解读两家公司在财务战略转型上的具体做法及转型效果，同时对这两家公司转型的现状进行总结， 并提出房地产行业可借鉴的战略转型方法。 【关键词】房地产业；轻资产；万科集团；绿地香港；财务战略转型 【中图分类号】F275 【文献标识码】A 【文章编号】1004-0994（2017）04-0076-5 一、案例背景介绍 取项目时，合作项目中不再继续控股，但项目仍由万 近年来，中国房地产行业的下行趋势表明各大 科团队操盘，使用万科的品牌和产品体系，共享其信 房地产企业在库存和资金方面都承受了较大压力， 用资源和采购资源，通过输出管理和品牌资源获取 整个行业亟需战略转型，很多企业都进行了“去杠 管理费用和股权收益，实现以小股投资撬动大额收 杆”“去房地产化”的转型尝试。万科集团与绿地香港 益的目标。“小股操盘”的收入包括：凭借管理能力和 分别在2013和2014年提出将其房地产开发模式向 专业技术获取的管理费用；凭借项目的小股投入获 轻资产模式转变的战略。在此过程中，两家企业采取 取的股权收益；凭借品牌溢价，与合作方事先约定在 了不尽相同的战略，都取得了一定成效，堪为中国房 项目收益超过约定标准后获取超额利润收益。 地产业在此方向的转型代表。两家公司的经验将为 这种轻资产模式意味着公司可以在同等的资产 未来整个房地产业的战略转型指明方向。 条件下维持更大的经营规模，获得更大的市场份额。 （一）万科集团 进而意味着可以摆脱业绩增长对股权融资的依赖， 万科集团成立于1984年。1988年万科集团进入 提高分红派息、回馈股东的能力。 房地产行业，经过几十年的发展，已逐渐成为国内领 依据“小股操盘”战略，万科集团在2014年出售 先的房地产公司。公司很早就将大众住宅开发确定 全资子公司上海万狮置业有限公司90%的股权给新 为核心业务，1991年于深交所上市。目前万科集团 加坡RECONANSHANPRIVATELIMITED，协 的主营业务包括房地产开发业务和物业服务。 议万科集团仍负责万狮置业旗下项目后续的开发与 2013 年起，万科集团提出“轻资产、重运营、极 运营，该交易为万科集团提供了一个优化资产配置、 致服务”的口号，目标是10年后，住宅业务收入占比 加速资金回笼的机会。万科集团的物业“睿服务”也 降至50%，以产业地产及其延伸业务为代表的新业 是采用轻资产模式，只输出品牌、技术和标准，不输 务群将贡献新的利润增长点，而所有的新业务都将 出人员。合作物业公司通过支付对价的方式，将现有 采取轻资产、资本化的模式。现阶段万科集团具体采 的项目委托给万科集团物业管理中心管理。 取的轻资产战略总结如下： 2. “+互联网”。万科集团目前已与多家互联网 1. “小股操盘”。2014年，万科集团正式提出探 公司合作，实现房地产业及物业服务的“+互联网” 索“小股操盘”的轻资产运营模式：未来企业在新获 运营模式。其“沃土”计划以互联网的思维打破业务 □ 财会月刊2017.04 ·76· 边界，实现各项业务和客户的互通互联，通过整合客 香港旗下的上海绿地金融信息服务有限公司（简称 户资源，在各业务线之间形成价值链和生态圈，为多 “绿地金服”）成立，并与平安陆金所、众安保险、中国 业务协同提效打好基础，重构业务流程。在不动产服 东方资产管理三家机构签署战略合作协议，共同发 务领域，传统的较为单一的物业管理和交易经纪，正 展互联网金融业务