房县房地产市场调查报告.doc

房县房地产市场调查报告 1、房县房地产开发现状与价格走势分析 2006年度，全县共实现建安产值7721万元，比“十五”期末翻了一番。全年新开工工程76个，总建筑面积10.5万平方米。竣工工程35个，总面积9.5万平方米。建筑企业施工水平不断提高，建筑业与房地产业的快速发展，有效满足了城市化进程中人口快速向城镇聚集的居住、经营需要。 2006年以来，房县商品房价格逐步走高，平均售价已经从20006年的800元/平方米左右提升到目前的1200元/平方米左右。别墅价格达1500-1800元/平方米左右 2、近期开发的商品房项目 针对新开发的商品房，本次市场调查共选取时代花园、东方名苑、滨河花园、唐宫别墅等项目进行实地调查。 (1)时代花园 时代花园位于建设路，主要开发建设于2006年，售价900-1000元/平方米。 (2)东方名苑 东方名苑北临东街、西临东城门路、南靠建设路，东临武当大道。东方名苑一期总建筑面积约18000平方米，售价1000-1100元/平方米，目前仍在销售中。开发商为房县舒乐房地产开发有限公司 (3)滨河花园 滨河花园开发商为随州宏兴房地产开发有限公司房县分公司，属房县招商引资项目，地块濒临风景优美的西河，与县一中仅相隔几百米。广告语为“房县首席绿色生态园林社区”。滨河花园一期住宅约400套，临河为四层，小区内为六层，已经销售完毕，售价为1100元/平方米左右；二期住宅约200套，已经建设至三层（总高六层），目前已经取得预售证，前期已经预定了100多套，二期售价1200元/平方米以上。 (4)唐宫别墅 地处西河对岸的新区，一期别墅40套左右，二期在建还有30套左右。售价1500元/平方米起，均价约1800元/平方米 另外据了解，本项目正对面在建项目的住宅售价预定为1350元/平方米。 3、当前市场住宅产品环境、配套与建筑风格分析 （1）大部分楼盘环境较差，环境营造中有盲目模仿、硬景观太多、脱离居民要求、无主题、与建筑本体脱节、粗制滥造的现象，给将来物业管理造成很多难题。 （2）少部分小区配套是可以的，但方便性智能化设施不多。 （3）房县市场上的楼盘建筑风格均大同小异，只有个别的建筑风格还算可以，滨河花园已开启了重视建筑风格的先河，单体建筑外观的销售影响力日益重要。 4、对当前房县房地产市场的综合分析和判断 纵观房县房地产市场的现状来看，总体处于初级阶段。目前或多或少存在一些滞后的现象。 （1）产品结构过于单一 大部分产品为多层的住宅项目，且同质化严重。缺乏有自己风格和特色的精品楼盘，户型十分单调和落后，环境也基本雷同，产品结构十分不合理。 （2）产品缺乏特色 大部分产品虽然照搬了一些大城市的房型，但在外立面的修饰和规划设计上明显缺乏自有特色，没有形成社区文化。如有一种房型精美、规划合理、富有特色、外立面丰富的楼盘推向市场极容易分流现有其他楼盘的客户源。 （3）产品供应严重不足 由于土地紧张，同期开发楼盘太少，在售或在建项目寥寥可数，百亩以上的大盘更是稀缺，导致客户选择余地很少，房源紧张，好房子抢着买，差房子没人要，持币观望的众多。 （4）宣传推广理念相当落后，产品推广几乎没有 在产品上的落后折射出房县地区发展商整体营销策划理念的匮乏。装修粗糙的售房部（有的还没有），专业知识缺乏的销售员，设计水平落后、档次低质的楼书，混乱的销售现场管理，看不到什么广告措施，让人觉得仅仅是在购置一套住宅，全然没有感觉到这个楼盘能为你带来身份地位的象征和对生活的享受。这和外地比较而言，是有天壤之别的。 （5）产品均以小盘为主 大多数盘子都是几亩地的小盘子，没有整体的定位和包装，简单的盖好就卖，使小区缺乏内涵，缺乏深度和广度。也有几个大一点的，但都分割成一块一块的开发，明显缺乏整体运作手笔。 （6）社区配套设施跟不上 在小区规划，环境布局，会所设置，景点营造等方面均没有特色和创新，能省则省，缺乏为客户着想的理念和打造高档人文社区的思想。 （7）小区物业管理毫无特色 同样物业管理方面也是没有任何特色。住在其中不能享受到高品质的服务而仅仅改善了住房条件。 结论：从房县的房产开发现状来看，无论是开发规模，还是开发理念，还大都停留在很低的水平上，这就给今后的房产开发留下了很大的空间，相对利润是比较可观的，可操作性是很强的，这是一个不可多得的发展机遇。 5、市场需求分析 房县因历史和地理的原因，相对外界比较闭塞，流动人口较少，民营企业特别是民营工矿企业还不够发达，房县城关居民以各党政机关和行政事业单位工作人员为主，以个体私营工商业主为辅。很多效益较好的国有单位拥有自建房或组织职工集资建房,我们直接看到的有房县信用社和县一中在建的住宅楼，已经接近竣工。 房县居民家庭结构中三代同堂较多，由县所辖各乡镇因水电工程拆迁移民或投靠亲友来到城关镇的情况较多