益阳家居灯饰市场品阁项目商业初步定位方案.doc

益阳家居灯饰市场品阁项目商业初步定位方案 品阁项目商业部分定位报告 品阁项目商业部分定位报告 一、项目商业定位方向研究 1、超市 项目商业部分以超市作为定位方向，根据项目商业自身条件，难以引进国内一线品牌，而中型的品牌超市在目前紧邻项目已有一家大型“家润多”的情况下，也不会考虑进驻本项目，再加上超市的整体租金相对较低，销售回笼资金难度大，因此，不建议项目商业以超市为定位方向； 2、百货、电器卖场 目前国内较为有名的百货、电器卖场其规模均在1万平米以上，一线品牌店更是达到3—5万平米，而本项目商业部分面积仅有77000平米，在规模上未能达到百货、电器卖场的进驻要求，难以实现招商，因此该定位方向也不可行； 3、娱乐、休闲城 根据项目的位置与商业部分的规模等条件，商业部分以娱乐、休闲城为定位方向有一定的可行性，但娱乐行业在经营时带来的闲杂人群和噪音污染势必将影响到住宅部分“益阳最具品位楼盘”的形象，再加之娱乐行业在进驻物业时，基本为租赁，且其租赁后难以出售，不符合项目快速回笼资金的要求，因此这一定位方向也不符合； 4、精品家居灯饰城 项目紧邻目前益阳地区最大的家居建材市场“福中福”， 该区域“益阳未来的家居建材销售中心”的地位，经营户和消费者都十分看好。 项目借助福中福建材市场的规模效应和消费群体，以福中福附属商业的身份，定位为精品家居灯饰城，即可借助福中福的品牌效应完成快速招商与销售，回笼资金，又可与福中福共享消费群体，实现持续经营。因此，我司建议本项目的商业部分以“精品家居灯饰城”为项目的定位方向。 二、家居灯饰行业市场调查 根据项目的定位方向，我司组织策划部与销售部对益阳现有的家居建材灯饰市场进行了为期3天的调查与了解，共对近20家商家进行了访谈，得出如下结论： 益阳各灯饰城经营较杂，档次偏低，缺少真正意义上的专业灯饰市场 目前益阳有万利灯饰城和银城灯饰城两大灯饰市场，虽对外号称专营灯饰，但实际经营种类较杂，以万利灯饰城为例，其内部有近一半的商铺在经营板材、厨卫、地板、铝材等其他建材 益阳灯饰行业主要以品牌代理商和批发为主 目前益阳地区灯饰行业的经营这主要分为零售商、品牌代理商和批发商三类，其中品牌代理为主约占总体的45%左右，零售商相对较少，仅占总体的20% 灯饰行业经营者主要需求大铺位，且需要一定的仓储空间 根据调查，目前益阳灯饰行业的各类经营者中，批发商与品牌代理商需求的经营面积较大，一般在120平米到200平米之间，部分一线品牌代理商（如喜来灯）其需求面积达到300平米以上，同时还要求有与经营面积1:03.5的仓储空间；而零售商则对面积要求较小，多集中在50平米到80平米之间。 灯饰行业租金水平区域性差异较大 目前益阳现有的两大灯饰城租金价格相对于项目所在区域有一定的差距，其中银城大市场灯饰城租金水平在35-40元/平米/月左右，火车站附近的万利灯饰广场租金水平在30-35元/平米/月左右，二楼租金21—25元/平米/月，并有一年的免租期。 灯饰行业经营户对项目所在区域及项目的看法： 在本次调查的所有被访经营户中，有80%左右认为福中福将成为益阳未来最主要的家居建材销售中心，仅有10%的被访者不看好福中福的前景。 本次调查中，有20%左右的被访经营户表示不会考虑在本区域开店；有65%左右的被访经营户表示目前不会进驻，但等到福中福家居建材市场的经营上轨道后，将肯定会进驻本区域开设新店；另有15%左右被访者表示目前已有进驻本区域的打算。 在所有表示愿意进驻本项目的被访者中，大多期望能有一定的免租期，其中70%的经营者希望能够免租一年以上。 三、项目商业部分定位 1、项目商业定位原则 与项目所在区域商业发展同向 充分利用资源要素，体现聚合、规模、提升特点。 把握市场空缺的机会，把项目打造成“区域商业靓点”。 顺应区域商业业态发展趋势，打造区域消费领导者。 确保项目商业的前期营销推广的成功及后期的保值能力和增值空间 2、项目商业定位 通过近期对项目周边区域调查了解，结合项目自身条件以及对目前益阳各灯饰经营户的走访，我司建议本项目商业部分的定位为： 打造益阳首家高档灯具、灯饰的展示中心和销售中心，开创益阳家居灯饰消费新潮流的 ——益阳首个精品家居灯饰展销中心 定位诠释： 现代的、时尚的、潮流的、丰富的、充满活力的家居灯饰展销中心； 整合区域商业资源、实现区域商业补全的重要物业； 益阳家居灯饰市场的代表物业，区域具有未来竞争力的商业项目； 益阳市民的购买家居灯饰产品的首选之地； 益阳地区家居灯饰行业新时尚、新消费、新潮流的引领者。 3、项目商业形象定位 区域市场的亮点，益阳家居灯饰市场标杆 定位诠释： 魅力盎然的家居灯饰展示、销售之都； 一座永久的财富金矿； 区域乃至益阳地区最具投资价值与经营前景的商业标杆； 灯饰行业传统的颠覆者