商业街项目物业管理的方案.doc

目 录 第一章、 长和星街项目物业构成概况 第二章、 拟采取的管理方式、管理组织机构 第三章、 管理人员的配备、培训及管理 第四章、 管理规章制度的建立 第五章、 物业管理经费收支测算 第六章、 档案的建立和管理 第七章、 各类经营管理服务指标的承诺及完成承诺所采取的措施 第八章、 搞好管理服务工作的设想、措施 第九章、 应急预案 第十章、 便民服务措施 第十一章、愿意承担的违约责任 第一章 长和星街项目物业构成概况 一、物业构成概况 长和星街是纯商业街，项目位于重庆市永川区凤凰大道18号，东至排水渠，南至铁山仓储；西至翰翔围墙；北至凤凰大道。建设单位为重庆金东长和置业有限公司，设计单位为重庆市商业建筑设计院有限公司，施工单位为重庆盛迪亚建设有限公司，全部交付2016年12月31日。 二、项目规模： 总占地面积18960平方米，总建筑面积61562.98平方米，其中：商业经营用房29589.68平方米，共4幢，商业电梯共15部，其中直梯8部，11层；观光电梯2部，3层；扶梯5台，为一层；办公用房15190.97平方米，车库15802.54平方米，停车位448个，商业用房272户。 三、公用设施设备及公共场所情况 （1）绿化面积5700平方米， （2）有路灯100盏、垃圾箱36个、化粪池1个，排污管道320米； （3）物业管理用房232.56平方米，产权归业主所有； （4）消防设施：室内外消防栓、喷淋、防排烟、报警及联动系统、防火门、防火卷帘门、气体灭火设施； （5）报警、监控、对讲系统：报警、监控系统； （6）电梯及备用电源电梯8台、观光电梯2台、扶梯5台、柴油发电机组1台； 四、服务理念 由于此项目属纯商业，因此其管理方式与商住一体的项目有所不同。 我司在物业管理服务过程之中，一直秉承“诚信做人、用心做事”的管理理念坚持“有情服务、营造温馨”的服务宗旨，提供种类齐全的服务项目，内容涵盖业主每一个方面。同时在服务过程中，坚持以下几点： 先人后己；这是“顾客至上”服务理念在物业管理这个特殊行业的 具体运用。 品味超前；所谓品味超前，就是指观念要先进，并不断接受新事物， 做到与时俱进，更新观念，勇于追求时尚和时髦，在时尚观念和服务理念上给业主以耳目一新的感觉，在为业主提供日常专业服务的同时， 给业主创造高格调、高品位的艺术享受。 务实求细。物业服务千头万绪，其服务质量往往看得见、摸得着、 闻得到，来不得半点虚伪和糊弄。能言巧语。这是由物业服务的特性所决定的。因为，物业服务整天与人打交道，不仅要学会做，更要学会说，经常就有关事项与人沟通。 根据业主住户需求的变化，在实际操作中务不断设计和推出满足业 主个性要求的服务项目。 注重统筹与组织，确保无偿服务项目提供的可行性。充分考虑业主 的需要和承受能力，有偿服务按略低于市场平均价格的标准向业主 提供。 第二章 拟采取的管理方式、管理组织机构 第一节 拟采取的管理方式 管理方式内容 此项目为纯商业街模式，因此在管理方式上我们采取“统一经营，分散 管理”的方式。 “统一经营”要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的 物管公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以接受激烈的零售业市场竞争的。 “分散经营”是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者中间搭建桥梁。 商铺的统一管理理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、 统一物管。 为达到“统一经营，分散管理”的管理模式，在商铺销售合同中都应 该约定承租户必须服从物管公司的统一管理。在法律上明确物管公司的管理地位。 统一招商管理要求招商的品牌审核和完善的租约管理。 “品牌审核管理”是指招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商的产品主，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适 用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。“完善的租约管理”是指 签订租约、合同条款必须进入。 租约管理包括签定租约、合同关键条款必须进入。 承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发 生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）：营业时间的确定等。 承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方 面须接受统一管理。 3、“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。 由于目前商业竞争激烈，打折降价和促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好，1年12个月的营销计划，所谓“大节大过，小节小过，无节造节过”。 组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业