海珠区直管房系统投标书,项目分析部分.docVIP

目 录 目 录 1 1、项目背景 1 2、职能分析 2 3、建设目标 2 3.1软件系统 2 3.2系统建设的可持续性 2 3.3系统建设的基础性工作 2 4、系统介绍 3 4.1开发背景 3 4.2系统总体目标 3 4.3系统功能目标 3 4.4系统总体结构 3 4.5系统性能目标 4 4.6系统平台及开发环境 5 4.6.1网络环境 5 4.6.2硬件环境 5 4.6.3软件环境 5 5、 系统设计 5 5.1设计原则与技术路线 5 5.2系统架构设计 5 5.3处理流程设计 5 5.4系统模块设计 5 5.5数据库设计 5 6、系统测试及质量保证 5 6.1测试方案 5 6.2项目质量控制方案 5 7、 项目实施建设及项目建设计划 5 7.1项目组织机构 5 7.2项目管理内容和范围 5 7.3数据采集流程安排及要求 5 7.4实施步骤和任务 5 7.5工程进度计划 5 7.6项目验收标准方案 5 8、 技术培训及售后服务 5 8.1售后服务承诺 5 8.2售后服务体系 6 8.2.1服务内容及范围 6 8.3培训承诺 6 8.4培训方案 6 1、项目背景 根据《中华人民共和国房地产管理法》、建设部《城市房屋租赁管理方法规定》及其他法律、法规，要求加强直管房管理，保护出租人和承租人的合法利益，维护直管房的管理秩序，确保直管房的安全使用。直管房是指广州市国土资源和房屋管理局代表市政府直接管理的各类房屋。有公产、经租产、代管产、托管产等房屋，主要用于解决无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户的住房困难。 近年来建筑领域职务犯罪案件呈现出高发的态势,特别是在直管房经营管理中发生的职务犯罪案件，集中在贪污、受贿、行贿、玩忽职守、滥用职权等方面，呈现出跨度时间长、犯罪手段多样化、犯罪主体特定化、涉案金额大等鲜明特点。在近年来的审计过程中，也发现了直管房分配出租缺乏公正、房屋管理部门违规自用、承租人转租赚取差价等违法违规问题，直管房管理混乱现状可见一斑。经分析，造成上述现象的主要原因如下： （一）缺乏完善的直管房政策法规体系是各种管理不顺的“硬伤”。我国自建国后，从未颁布过全国范围内有效的直管房管理办法指导性意见，缺乏完善的政策法规体系，使得全国直管房总体而言仍处于摸索管理和消极管理阶段，是导致直管房管理存在隐患与漏洞最主要的原因。 （二）不透明的使用分配，为权利寻租创造了便利条件。由于直管房是计划经济时代遗留的历史产物，存在一定的历史遗留问题，如历史租户、早期分配给国企职工的住房、关系户等，导致目前直管公房的使用分配，不论是出租还是使用权出售，绝大部分地区仍未向社会公开相关信息，基本由房屋管理部门直接确定承租人或购买人，这种不透明的交易过程，缺乏社会监督，为权利寻租创造了便利条件。 （三）经济的高速发展与管理调整严重滞后之间的矛盾，是转租牟利、拒不清退、以租养房难等问题的重要原因。近年来，我国处于经济高速发展时期，尤其体现在房屋价格方面，大中型城市的房价基本已经是10年前的5倍以上，市场房租也是成倍增长，但直管房的租金却调整不大。与此同时，直管房的租金收入优先用于房屋本身的修缮维护，但低水平的租金收入，让“以租养房”难以为继。 一直以来，直管房的经营管理是由各级人民政府指定房地产行政主管部门作为所有人代表，依法行驶占用、使用、收益和处分的权利。长期处于计划经济管理模式下形成的管理模式和组织结构，工作效率低下，管理成本居高不下。由于社会发展的需要，继续沿袭原有的经营管理模式已无法满足新形势下的需要。 随着地理信息系统的快速发展，GIS和空间数据库技术的应用已成为当前房产信息化的主要支撑技术。采用面向服务的设计思想、多层次体系结构，实现数据的存储与索引，对道路道路、小区、房屋数据的存储、管理、查询、分析，实现对直管房的系统管理，能够实现对直管房数据信息的收集、存储、分析与维护，达到房产管理和房产服务一体化目标。 2、职能分析 广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局房屋和物业管理科，负责直管房的产权管理，办理直管房接管、代管、撤管等相关手续，承担辖区内直管房租赁使用等管理工作。 直管房管理是广州市国土房管局海珠区分局工作重要组成部分，目前，该分局管理的直管房共安置住房困难群众近2．2万户，房屋面积约54万平方米。由于直管房分布广泛，在江南大道、新港西路、南华西路、洪德路等城市干道有大量分布，而且直管房多数年代久远，普遍比较陈旧，是建筑物立面整饰工程重点、难点。为进一步加强海珠区直管房管理，客观、准确地掌握直管房租赁的变化趋势，在全区范围内建立一套科学、有效的直管房管理系统显得尤为重要。 3、建设目标 3.1软件系统 海珠区分局在广州市国土资源和房屋管理局信息化建设的“四个统一”原则下，把海珠区直管房系统建立成统一数据、