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精品论文 参考文献 浅析城市存量工业用地再开发 乌鲁木齐市城市规划设计研究院 摘要：当前，中国城市的发展已由过去的摊大饼式的向外蔓延扩张，转变为注重城市内部用地结构和布局调整优化的内涵式发展。我国耕地资源保护形式严峻，城市土地资源内部挖潜非常紧迫；盘活存量工业用地可为城市增加建设用地，提高城镇建设用地的集约化利用水平，对于城市发展意义重大。本文笔者通过分析对存量工业用地的盘活，以期促进工业用地的使用效率。 关键词：工业用地；再开发；存量 一、前言 工业用地是产业发展的空间载体，对我国经济发展有着至关重要的作用。在经济增长目标的驱动下，各地方政府对于工业用地的供应几乎是“有求必应”，由此导致我国存量工业用地存在投资强度低、开发强度低、圈地现象严重、土地闲置和低效利用等问题。 针对这一系列的问题，2014年9月，国土资源部下发的《关于推进土地节约集约利用的指导意见》中提出了“逐步减少工业用地，制定工业用地等存量用地回购和转让政策，建立存量建设用地盘活利用激励机制”等要求，工业用地的存量挖潜成为产业结构调整、用地结构完善、城市可持续发展的重要手段。然而，受国家对工业用地使用的政策限制，存量工业的可持续提升与再利用面临种种困难。目前，部分国内城市已开始尝试通过出台各种地方性国土、产业、规划政策，为盘活存量工业用地提供重要支持，并取得了显著成效。 二、工业用地盘活存量中存在的问题 1.老工业区的土地权属问题比较复杂致使政府收储面临较大的阻碍。 我国大部分城市老工业区土地权属复杂，既有中央部署企业，又有市属企业，也有区属企业与街道企业。在权属不相同的企业中，其动迁的期望值也并不相同，需要对其进行较大的协调，进而对政府收购储备土地工作的开展造成一定的阻碍。 2.企业和政府之间的利益中存在严重的博弈问题。 企业、政府作为二次开发主体，二者的博弈结果对工作开展的构成有直接的影响。而双方在土地使用权竞争中存在着微妙的关系，两者既通过互相合作形成一定的共识，且有的时候也会因利益问题而产生一些纠纷。对政府来说，开发土地能够使其获取的主要利益一般有：可以收回土地的具体使用权，进而对经济效益进行重新配置；且还可以改善环境问题、对产业的结构进行调整，进而获得一定的社会利益。对于需要进行改建的部分企业中，进行二次开发可以使其获取的利益是：提升企业的容积率、改建厂房所带来的收益，企业与政府合作形成的潜在效益；因为扩建、改造而步入隐性市场所得到的利益。双方进行合作之后，均能够获取以上所说的利益。 3.工业工地的布局凌乱其分散致使环境污染问题更加严重 在一些规模比较大的城市中，其老工业区的工业用地都是在不同的时期形成，在建国初期主要是片面强调将消费性的城市转变成生产性的城市，除部分大工业企业中形成了集中的工业街坊外，还存在住宅与小工厂交叉混杂的局面。有的街道还利用闲置、破旧的房子来建厂，而这些工厂并没有规划性，其生产性质缺少相应的稳定性、非常复杂，有的甚至还使生产性质发展频繁性的转变。因其分散、凌乱的布局导致老工业区周围的环境变得越来越恶劣，还降低了工业工地的使用效率。 4.缺乏统筹规划，欠缺多部门合作机制。 当前，“二次开发”模式在规划综合平衡利用、土地供应政策制定等方面还未形成联动机制，规划与土地对利益协调的综合调控作用尚未凸显。“二次开发”仍以“点”上的单个企业调整为主，未将闲置的、低效利用的、缺乏规划的、小规模的、需“二次开发”的土地整合起来以发挥更大效用。城市规划与土地规划只是关注规划区内土地用途、开发强度、区位空间关系、土地开发时机、用地取得、地价等，缺乏对“二次开发”的前景预期，相关税收、财政等政策未形成政策合力。 现行土地行政管理条块分割，对待改造企业的定性、发展方向、职工安置、土地使用权处置、再开发的利益分配等涉及多部门管理，而各部门受本部门的权力与利益羁绊，虽对企业改造的具体问题都有发言权，但又都不做主，部门之间缺乏合作。 三、改善盘活存量工业用地的有效措施 1.应对城市开发及工业用地进行全面的、统筹的考虑 对工业用地进行改造的过程中，所涉及到的内容比较多，如文化、经济、社会、环境等许多方面，因此需要从整体、全面对城市、区域进行考虑，努力使工业工地改造中的各个方面实现共同的发展，不能只重视物质、环境建设。 在环境方面，应以环境污染治理达到规定标准、生态系统部分恢复自然状态为目标，努力治理环境污染，保障当地生态环境安全，避免历史遗留的环境污染和生态破坏问题成为未