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精品论文 参考文献 浅析如何提升房地产项目工程质量管理 江远强 　　（旭辉集团股份有限公司，200335） 　　【摘 要】本文简析了房地产项目工程建设中的特征，指出了工程建设中存在的问题，还提出了加强工程质量管理措施，紧抓工程施工的事前、事中、事后的质量控制，控制工程的进度与成本，从而增大房地产工程的经济效益。 　　【关键词】房地产项目；项目工程；质量管理 　　一、房地产项目建设特征简析 　　（一）工程变更频繁 　　工程变更根据工程变更的原因与房地产项目工程实际施工情况可以分为设计变更和工程签证这两种变更形式。设计变更根据不同变更要求的单位分为施工单位要求变更、监理方要求变更、政府要求变更、业主要求变更、公司内部要求变更以及房地产项目的设计院要求变更。房地产项目建设设计变更的内容可以有建筑结构、水电配置、装修风格、设计节点、桩基围护方案、小区绿化景观、幕墙等方面的变更，还有渗漏问题解决办法、工期以及项目成本等方面的变更，这些变更在房地产项目建设中属于重大设计变更，其余的则是一般设计变更。在房地产项目施工现场中都可能一些意想不到的变化，这就需要办理项目施工现场签证。施工图纸错误、零星用工、窝工、委托合同规定范围之外的零星工程及其他非施工单位原因造成的机械与人员的经济损失、修改施工方案与技术措施、非施工单位导致工程停工以及钢筋隐蔽的验收、软地基的处理及基坑验槽的记录这些都需要进行工程签证的办理。工程变更的内容需要在房地产项目建设合同约束的范围内，一旦超出合同规定的范围，变更后仍按合同执行，若合同无此项内容的则项目各方根据合同条款估价并确定变更后的价格。 　　（二）招标界面划分不清晰 　　由于房地产项目工程浩大，参与项目建设的部门也较多，如工程项目部、采购部、设计部、合约部及营销部等，不同部门的招标界面划分不一样，这就导致整个房地产项目的招标界面划分不清晰。招标界面划分表应包含文件名、编号、编制、审核、批准人、编制依据、适用范围、生效日期以及修订记录，而修订记录也应该全面清晰，包含日期、修订状态、修改内容、修改人、审核人以及批准人。房地产项目中工程与采购是否需要招标不能确定，合同金额不一样采用的招标划分方式也不一样。在实际的招标过程中对中标企业的承包范围不够明确。另外，在房地产项目招标过程中出现部门间工作界面划分的招标漏项，参与招标的部门间配合度不高。项目工程部与采购部之间的招标工作界面划分方式应由两个部门协商达成一致，并且工程部经流程报送资料给采购部审批，采购部与工程部分别进行经济与技术招评，最终由采购部综合考虑招评并确定定标，指出中标企业。 　　（三）工期安排紧凑 　　房地产项目工程浩大，施工建设复杂，项目开发报建的流程多，比较耗时，在房地产项目建设中是环环相扣，最重要的一环是项目施工，耗时最大。房地产工程建设一般采用项目管理方法，制定房地产项目总体进度计划，需要提前进行设计图纸、修改图纸、策划各期施工计划，合理分配施工工序时间，以防窝工，制定好资金、采购以及劳动力计划，启用备用金制度，即使按照进度表施工，工期仍紧凑，进度管理控制要充分考虑到施工现场的变化情况。 　　（四）验收阶段问题较多 　　房地产项目竣工完成后，对房屋的验收过程存在不少的问题。由于项目竣工时间与交房时间比较紧凑，房地产项目建设单位的竣工验收工作形式化，验收工作不认真，没有发现房屋的质量问题，并且房地产项目工程施工建设质量管理标准不规范，没有生成竣工验收报告，工程剩余材料资金结算也存在问题。房地产公司及业主对验收时间及验收内容比较模糊。房地产的质量问题是整个房地产项目工程的核心工作，一旦房屋出现质量问题，将会造成业主生命安全威胁与经济损失。业主在交房验收房屋阶段没有对比合同，验收检查不仔细，盲目签收房屋交接单，事后发现房屋面积缩小，存在房屋质量问题，如幕墙、建筑结构、机电等配合不紧密，出现幕墙防雨百页通风率不够，或安装幕墙后却为埋设废水管。不良房地产公司为了谋私利，巧换名目缩减房屋业主的建筑面积，肆意增加房屋公摊面积，在房屋施工过程中擅自修改小区景观设计，导致地面停车场面积大量减少，停车位不能满足小区户主停车需求，施工建设单位在对房屋精装修时擅自改动隔墙，影响房屋消防整体的验收，这些无不违背了合同对房屋面积的相关规定，损害了房屋购买者的利益，同时也损坏了房地产的形象。 　　二、提升房地产项目工程质量措施 　　（一）优化联合审图工作流程 　　根据房地产公司在项目工程施工建设中存在的问题，绘制审图标准模板。对指标要求、设计说明、总平面等图纸进行审查，不同类型的图纸审查内容不同。制定标准化的审图，并优化联合审图工作流程，提高项目工程工作效率，帮助房地产公司在项目施工建设中规避常见错漏问题。由于房地产项目施工建设的施工环境与实现功能比较复杂，所以在上海房地产公司开