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大众国际商铺营销项目 商业运营策划方案 目 录 0. 前言 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 2 1. 某印象 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 3 2. 项目定位 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 9 3. 业态规划 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 12 4. 招商策略 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 15 5. 营销推广 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 17 6. 运营管理 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 21 7. 经济概算 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 30 8. 结论 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 30 前言 很高兴能看到公司高层的前瞻意识，在“某大众国际商铺”项目商业运营之初即寻找并吸纳商业运营专业人员，以科学、系统、专业、规范、负责的态度运作本项目。同时对王总、孙总监给予我充分的信任，并提供了参与本项目相关商业运营工作的机会与可能性深表感谢。 商业地产的策划就是运用整合营销的概念，对开发建设的项目，从地域、文化、观念、区位、环境、设计、规划、价格、品牌、包装、宣传、推广等方面上进行整合，合理确定商业地产目标市场的实际需求，以开发商、运营商、消费者及社会四方共同利益为中心，通过市场调研、项目定位、布局规划、推广策划、运营执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解目标及潜在消费群体深层次及未来需求的基础上，为项目规划出合理的经营取向，从而使产品及服务完全符合消费群体的需要，并通过消费群体的满意使开发商获得利益的过程。 根据公司的安排对本项目进行考察后，对本项目的前期策划工作非常重视，本着负责、严谨、客观、求实的态度，通过各种方式认真、仔细的对本项目的相关信息进行了初步的了解、调研与分析，并根据商业地产全程营销的专业运作模式与内容及自身的专业优势，有针对性对本项目提出以下的策划方案与运营意向。 1. 某印象 1.1 某经济开发区概况 某经济开发区是1991年6月经省政府批准创办的省级开发区，规划面积24.39平方公里。区内现有企业260户，引进资金总额122.7亿元，固定资产88.1亿元。建区以来，开发区累计实现税收8.15亿元，出口创汇2.25亿美元，为区域经济发展做出了突出的贡献。到目前为止累计投入近13亿元进行基础设施建设，已经完成了道路、给水、排水、供电、通讯、供热、燃气、有线电视、宽带网等城市基础设施配套项目的建设。完善的基础设施吸引着越来越多的投资者进区谋求发展。 某开发区经过十几年的发展建设，现已形成四大支柱产业。一是以中泰合资某正大实业有限公司、龙丹乳业、某义利实业有限公司等一批农副产品精深加工企业为骨干的资源型精深加工企业；二是以济仁、乐泰、圣泰、儿童等28家高科技医药企业为骨干的某医药科技园区，2002年被批准为“国家火炬计划某医药产业基地”；三是形成了某师范大学、某警官学院、哈工大华德应用技术学院等10余所大学相对集中的文化教育产业；四是由于入区人口的迅速增加，为满足居住生活需要而兴起的房地产业。现已开发出宏信广场、绿海田园、志华商城、名流新城等多处环境优良的住宅小区。具有最新设计理念，代表新一轮潮流的环境优良的绿色生态园区已成为这里发展的靓点。 某开发区以其全新的开放形象、突出的区位优势、优越的发展环境迅速崛起于松花江畔，逐渐成为新世纪最具活力和发展潜力的地区之一。 1.1.1 区域优势： 某开发区距离某松花江南岸老城区只有9公里，有飞架南北的松花江公路大桥相连。通过即将兴建的松花江江底隧道，驱车5分钟即能够进入某老市区； 1.1.2 中心优势 呼兰区已经成为某市的一个行政区。由于某市政府北迁和呼兰区委、区政府等政府机关的入区，某开发区正处于某政治、文化和经济发展的中心区域，开发区的各项事业必将得到前所未有的全面发展，其前景无可限量； 1.1.3 交通优势 滨北、滨州两条铁路，哈黑、哈伊、哈萝及哈大、哈绥等5条公路纵横交错在区内通过。某港是中国八大内河港口之一，可直航于俄罗斯四个城市,经江海联运可直接通向日本、朝鲜及东南亚。某还拥有58条国际、国内航线，可办理100余个国家和地区、200余个机场的供货配运业务。水、陆、空三位一体的立体交通网络，将开发区与某腹地和俄罗斯的远东地区以及世界市场紧紧联系在一起。尤其强调的是，含哈萝公路在内的贯穿中国南北的黄金大道同三高速公路，就在开发区内通过。这条北起某边城同江市，南至海南省三亚市全长5700公里的大动脉，连接了“长三角”、“珠三角”这两个现今中国最发达地区，她将某开发区融入了全国沿海经济圈，对开发区的整体发展必将产生深远的影响； 1.1.4 市场优势 开发区所在的某市及其周边地区，是全省人口比较密集的地方，消