陈伟前期物业干事虚战培训.pptVIP

; 假设我们刚刚受命组成一个管理团队去接管某项目 磨刀不误砍材工 前人植树，后人乘凉;接管新盘 你最需要掌握的是什么？;志男踢朽脓屎拱罪俩考沿采达恨拒废殴涕股轿尹叹腕绑肩烧赋蹦龚矿蜡货陈伟前期物业服务实战培训陈伟前期物业服务实战培训;前期物业服务 ;前期物业服务包含哪些阶段？; 新项目总体流程图;什么叫前期介入; 新项目总体流程图;第一阶段：规划设计阶段;需要关注的焦点问题——春眠不觉晓 处处闻啼鸟 武器： 形成项目的 物业管理设计要点 依据： 政策法规、项目特点、业主关注焦点 注意： 跟进方法、时机、手段、介入质量 ;焦点一：安防系统;物防设施－优先关注，稳定、可靠、后期成本低 ——围墙：围栏比照表示意 ——防爬刺（网）：围墙、采光井、燃气管箱等 ——出入口 ——组团封闭 技防设施——分布合理，非多多益善 关键镜头的确定 人防优化、沙盘推演;采光井等重要部位安装防爬设施;防爬刺设置;;;;;;焦点二、交通布局——业主关注人车分流，特别是规划 有学校的路段 ；开放与封闭的协调；防范车辆乱停放的设施 大门的设置考虑成本 停车场的集中分布 标识问题 高峰期车辆流量 开放式小区车辆的控制 ;;焦点三、照明交流设计——要考虑节能和控制的方便，多路控制， 商铺单独控制 焦点四、垃圾中转站及垃圾捅平面布置 垃圾捅的实用性 焦点五、消防中心、控制中心的设置以及“二合一”要求 焦点六、管理用房、员工宿舍、社区配套用房（关注国 家和地方政策法规）;焦点六 物业管理用房;管理用房装修时间：预留至少3个月，重视解决水电问题 ——确保入住后工作正常开展； 管理用房布局：“前店后厂”，“一站式服务”，集中式分布 员工宿舍——难！痛苦! 影响大！ 】解决办法： ——通过管理用房富余解决； ——会所与管理用房对调解决； ——架空层解决，注意通风问题、产权纠纷及业主感受 ——地产提供商业用房解决 ——直接建一栋综合楼，最佳方案但实现很难。 ;焦点七、单车、摩托车停放点、公共洗手间 焦点八、其他个案，如水景、山体、商业布局与业态控制，商业排污管直径、排烟、化粪池、灯箱设置，商业导向及识别系统 ;;;;;;;;;;;;新项目总体流程图;第二阶段：营销支持策划;策划模式时，要考虑项目定位，并与营销策划相结合，并可作为卖点 项目规划定位 项目环境特点 客户群体特征与服务需求 ;模式设计;模式设计;荔景大厦酒店式服务模式;原因;销售支持与销售承诺规范;与客户相关文本的制定;;前期物业管理合同;前期物业管理合同;业主临时公约;新项目总体流程图;第三阶段：开工建设至项目开盘; 遵循经营市场化 委托关系契约化 业务关系制度化 ;地产;与地产关系的理顺;开盘准备;;;工程施工跟进;接管验收;细部检查;入伙前模拟接管验收的重要性;接管验收常见问题及对策;接管验收常见问题及对策;;; 废弃水箱的处理？ 水箱的水位报警？ 积水池的水位报警？ 水泵房有被淹的可能是常识，但配电房是需要有 防止进水的，存在被淹的隐患向地产提出过吗？ 排污管网管径，只有50mm ？;新项目总体流程图;第四阶段：服务中心成立至交付;入住前工作计划;人员招聘：;;对招聘的认识;人员培训：;后勤管理及物资装备;公共关系建立;辖区派出所： 协调项目治安外援方案，咨询外来人员管理办法和犬类管理办法。 街道、居委会： 理顺项目所属街道、户籍管理、计生工作等关系。 协调项目商铺管理、装修管理违章处理程序，争取对住户违章、纠纷行为的制止和执法支持。 环卫： 协调落实项目自有垃圾堆放清运及周边环卫责任范围等事宜。 交管： 规范项目内道路及主出入口各类交通标识、安全运作规则。 消防： 与消防部门取得联系，参与项目消防的验收接管，取得其日常对项目的技术支持和指导。 ;管理系统建设;管理事务;类别;由于地产整改时间的拖延，留给物业进行开荒的时间由原定的20天变10天，且此期间地产仍要进行零星的整改作业； 物业员工在你们的亲自带领下，付出极大的努力，有些员工甚甚至48小时未合眼，终于在入伙前3天完成了初步的开荒工作； 但是由于和施工单位交叉作业的问题，许多已完成开荒的住宅，不得不进行第二次开荒作业； 在管理人员进行的随机抽查中，10户中有两户受到施工人员污染，其中有一户内的马桶中甚至发现了大便！ 此时离入住仅有两天的时间了；;对策;客户关系;;客户关系;入住组