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06广州住宅房价涨24.5％ 写字楼成交量涨52.6％ 宏观经济 　　第四季度，适逢中国加入WTO五年过渡期结束，银行、物流和外资零售业纷纷加快在广州的扩展进程，成为推动广州经济发展的一股潜在的新动力。同期，工业生产尤其是汽车制造业的快速发展，居民收入稳定增长，市场消费保持畅旺，令广州经济的发展势头强劲，国民生产总值保持稳定增长。 　　10月，第100届广交会的顺利开幕，在为全国经济发展带来更多新机遇的同时，也直接为本地的酒店、餐饮、旅游、交通和零售等行业带来了巨大利好。 　　2006年第四季度，经济的高速发展，企业效益的持续改善，人民币升值，资金过剩等因素令中国的A股市场突破过去十七年来股市的最高点，霎时股票和基金市场行情大幅上涨，令大量投资资金快速进入证券市场。 　　10月，广州市人民政府办公厅印发了通知，规定外国投资者在广州设立企业总部或地区性总部，可享受现金奖励、物业购置、租赁补贴和税收优惠等政策。此举，对吸引更多的外国投资者进入广州市场将产生积极的推动作用，进一步促进本地经济的高速发展。 　　房地产市场 　　1至12月，广州市批准预售的商品房项目共687个，可预售商品房90,711套，可预售商品房面积为917万平方米，同比分别减少32%、16%和15%。同期，广州市房屋交易登记195,863宗，交易登记面积2,070万平方米，交易登记金额1,093亿元，同比分别增长1.2%、2.1%和23.4%。其中，一手交易和二手交易的比例为3:2。 　　9月30日《广州市住房建设规划（2006-2010）》正式出台，规定政府通过限制户型、限制房价、限制销售对象等措施对商品房市场进行调控，以满足市场对此类住宅的需求。《规划》旨在通过政府的行政干预，对当前广州住宅市场供求之间的不合理性进行调整，并对不断高涨的住宅价格产生抑制作用。 　　土地市场 　　第四季度，广州土地市场整体表现为供需畅旺。一方面，政府实行有计划的推地措施；另一方面，开发商积极储备用地，市场交易气氛十分活跃。 　　为响应国家宏观调控政策的实施，平抑日渐高涨的房价，第四季度广州市政府积极向市场推出大规模的住宅用地。据统计，这批住宅用地的总建筑面积超过210万平方米，主要分布于金沙洲、南沙这两个政府重点规划建设的区域。其中，金沙洲和花都区的五幅住宅用地，虽然规定了房屋的最高售价，仍然受到本土的上市公司和实力雄厚的民营企业的积极竞投。 　　值得关注的是，12月下旬琶洲PZB1301办公用地经过激烈的举牌竞争，最终以楼面地价10,037元/平方米成交，创下了广州土地单方地价的最高纪录。 需求 写字楼 　　需求 　　租赁 　　富力盈隆大厦于本季度开始交付使用。从总体租赁市场来看，由于目前市场上可供租赁的物业空间仍然有限，本季度甲级写字楼租赁市场仍然以企业搬迁和扩租行为为主，市场总体吸纳量也因此受到压抑。戴德梁行研究数据表明，本季度甲级写字楼总体吸纳量约24,676平方米，比第三季度减少约2,360平方米。 　　IT、贸易业行业在第四季度租赁甲级写字楼的表现最为突出。由于可提供充足的租赁面积以及该区日渐浓厚的商务气氛，珠江新城CBD成为本季度甲级写字楼租赁成交最活跃的区域。而在东山和越秀两区，由于没有新物业交付使用，租赁成交主要以原租户扩租为主。 　　本季度广州甲级写字楼租金继续保持轻微上升的趋势，整体租金水平为15.18美元/平方米/月，比第三季度微升0.7个百分点。其中体育中心CBD因租赁情况出现供不应求，租金上升幅度达2.2个百分点。 　　本季度因富力盈隆大厦的新交付使用，市场的总体空置率呈现阶段性上升的现象。戴德梁行研究数据表明，第四季度广州甲级写字楼整体空置率约为11.21%，比第三季度上升4.51个百分点。从各区情况来看，体育中心CBD、东山和越秀区的空置率均有所下跌，而珠江新城CBD则因新物业的入市，空置率上升约38个百分点，从而带动空置率的整体上升。 　　销售和投资市场 　　本季度写字楼买卖成交虽然仍然保持活跃，但势头有所回缓。广州市国土资源和房屋管理局数据显示, 本季度，全市新建写字楼成交面积约为12.02万平方米，较上季度减少1.65万平方米。值得关注的是，2006年中国证券市场呈现较长时间牛市，12月，沪指更创下了17年来最高点，由此吸引了一部分投资资金投入证券市场，在一定程度上压抑了写字楼市场的一手买卖成交。尽管如此，市场上一些回报稳定，空置率较低的物业仍然成交活跃，如本季度东山区继续录得多宗大面积的二手买卖成交。 　　为吸引更多的外资企业来广州设立总部或地区性总部，本季度广州市政府出台了《广州市鼓励外商投资设立总部和地区总部的规定》。此举将为广州写字楼租赁和销售市场带来更多更强大的需求力量。 　　租金、价格和