06广州住宅房价涨24.5% 写字楼成交量涨52.6%-21DOC.docVIP

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06广州住宅房价涨24.5% 写字楼成交量涨52.6%-21DOC

06广州住宅房价涨24.5% 写字楼成交量涨52.6% 宏观经济   第四季度,适逢中国加入WTO五年过渡期结束,银行、物流和外资零售业纷纷加快在广州的扩展进程,成为推动广州经济发展的一股潜在的新动力。同期,工业生产尤其是汽车制造业的快速发展,居民收入稳定增长,市场消费保持畅旺,令广州经济的发展势头强劲,国民生产总值保持稳定增长。   10月,第100届广交会的顺利开幕,在为全国经济发展带来更多新机遇的同时,也直接为本地的酒店、餐饮、旅游、交通和零售等行业带来了巨大利好。   2006年第四季度,经济的高速发展,企业效益的持续改善,人民币升值,资金过剩等因素令中国的A股市场突破过去十七年来股市的最高点,霎时股票和基金市场行情大幅上涨,令大量投资资金快速进入证券市场。   10月,广州市人民政府办公厅印发了通知,规定外国投资者在广州设立企业总部或地区性总部,可享受现金奖励、物业购置、租赁补贴和税收优惠等政策。此举,对吸引更多的外国投资者进入广州市场将产生积极的推动作用,进一步促进本地经济的高速发展。   房地产市场   1至12月,广州市批准预售的商品房项目共687个,可预售商品房90,711套,可预售商品房面积为917万平方米,同比分别减少32%、16%和15%。同期,广州市房屋交易登记195,863宗,交易登记面积2,070万平方米,交易登记金额1,093亿元,同比分别增长1.2%、2.1%和23.4%。其中,一手交易和二手交易的比例为3:2。   9月30日《广州市住房建设规划(2006-2010)》正式出台,规定政府通过限制户型、限制房价、限制销售对象等措施对商品房市场进行调控,以满足市场对此类住宅的需求。《规划》旨在通过政府的行政干预,对当前广州住宅市场供求之间的不合理性进行调整,并对不断高涨的住宅价格产生抑制作用。   土地市场   第四季度,广州土地市场整体表现为供需畅旺。一方面,政府实行有计划的推地措施;另一方面,开发商积极储备用地,市场交易气氛十分活跃。   为响应国家宏观调控政策的实施,平抑日渐高涨的房价,第四季度广州市政府积极向市场推出大规模的住宅用地。据统计,这批住宅用地的总建筑面积超过210万平方米,主要分布于金沙洲、南沙这两个政府重点规划建设的区域。其中,金沙洲和花都区的五幅住宅用地,虽然规定了房屋的最高售价,仍然受到本土的上市公司和实力雄厚的民营企业的积极竞投。   值得关注的是,12月下旬琶洲PZB1301办公用地经过激烈的举牌竞争,最终以楼面地价10,037元/平方米成交,创下了广州土地单方地价的最高纪录。 需求 写字楼   需求   租赁   富力盈隆大厦于本季度开始交付使用。从总体租赁市场来看,由于目前市场上可供租赁的物业空间仍然有限,本季度甲级写字楼租赁市场仍然以企业搬迁和扩租行为为主,市场总体吸纳量也因此受到压抑。戴德梁行研究数据表明,本季度甲级写字楼总体吸纳量约24,676平方米,比第三季度减少约2,360平方米。   IT、贸易业行业在第四季度租赁甲级写字楼的表现最为突出。由于可提供充足的租赁面积以及该区日渐浓厚的商务气氛,珠江新城CBD成为本季度甲级写字楼租赁成交最活跃的区域。而在东山和越秀两区,由于没有新物业交付使用,租赁成交主要以原租户扩租为主。   本季度广州甲级写字楼租金继续保持轻微上升的趋势,整体租金水平为15.18美元/平方米/月,比第三季度微升0.7个百分点。其中体育中心CBD因租赁情况出现供不应求,租金上升幅度达2.2个百分点。   本季度因富力盈隆大厦的新交付使用,市场的总体空置率呈现阶段性上升的现象。戴德梁行研究数据表明,第四季度广州甲级写字楼整体空置率约为11.21%,比第三季度上升4.51个百分点。从各区情况来看,体育中心CBD、东山和越秀区的空置率均有所下跌,而珠江新城CBD则因新物业的入市,空置率上升约38个百分点,从而带动空置率的整体上升。   销售和投资市场   本季度写字楼买卖成交虽然仍然保持活跃,但势头有所回缓。广州市国土资源和房屋管理局数据显示, 本季度,全市新建写字楼成交面积约为12.02万平方米,较上季度减少1.65万平方米。值得关注的是,2006年中国证券市场呈现较长时间牛市,12月,沪指更创下了17年来最高点,由此吸引了一部分投资资金投入证券市场,在一定程度上压抑了写字楼市场的一手买卖成交。尽管如此,市场上一些回报稳定,空置率较低的物业仍然成交活跃,如本季度东山区继续录得多宗大面积的二手买卖成交。   为吸引更多的外资企业来广州设立总部或地区性总部,本季度广州市政府出台了《广州市鼓励外商投资设立总部和地区总部的规定》。此举将为广州写字楼租赁和销售市场带来更多更强大的需求力量。   租金、价格和

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