2007年江苏兴化房地产市场调查报告.docVIP

兴化市宏观环境分析 一、兴化简介： 1、兴化概况 兴化市位于苏北里下河地区腹部，地处扬州、南通、盐城经济开发区中心1987年撤县建市。东以串场河与东台、大丰为界，南与江都、泰县毗接，西与高邮、宝应接壤，北与盐城隔河相望。市政府所在地----昭阳镇，为楚将昭阳食邑，至今已有两千多年的历史。 全市总面积2393平方公里，人口155万拥有耕地192万亩，水面68万亩，滩地17万亩。兴化地势平坦，土地肥沃，河流纵横，自然环境优越，素有鱼米之乡美称。盛产粮、油、禽蛋、畜产品、水产品十分丰富，兴化市是全国百强县(市)之一，是江苏里下河地区的一颗明珠。 由于经济稳步发展，全市财政收入也保持了较快的增长水平。2004年－2006年每年财政收入增幅都在20％以上，财政收入总额和增长速度都处于较快水平。 3、城市总人口逐年下降，城市化水平逐步提高 正式由于兴化靠近沿江较为发达城市，这些周边发达城市的吸附效应分流了部分兴化人口，使得城市总人口逐年下降，尤其流失了部分具有较高购买力和迁移能力的精英人群。统计数据显示，2005年人口自然增长率0.059%，总人口下降0.41%，实际流失的人口数量为0.47%，人口外移的形势更加严峻。 根据计生部门提供的人口预测，2007年总人口为149万人，出现较大程度的下滑。预计2007、2010年、2020年城市化水平分别为42%、48%、55%，城市化人口仍在增长，但幅度有限。 4、?城市向南发展，但城区成长的速度、空间有限 兴化市空间发展战略是向南发展，南部新兴主城区 ，是以新市级行政中心为依托的居住、行政、商业、文化教育综合区。 从城市规划角度来看，开发区区域主要是发展工业。 此外，城市总体规划要求2010年城区人口规模达到28万，用地规模28平方千米；2020年城区人口规模33万，用地规模35平方千米，可见城区面积和城区人口成长速度不快。 5、人均收入稳步增长： 城乡居民生活水平有了新的改善。2006年，在岗职工工资总额71453万元，比上年增长4.86%；职工人均年工资收入15219元，比上年增长12.2%；城镇人均可支配收入11209元，增长14.8%；农民人均纯收入5456元，比上年增加552元，增长11.3%。 兴化市房地产发展概述 兴化房地产发展概述及近期市场描述兴化市房地产开发始于95年左右。2000年，第一家外地开发商（福建开发商）介入兴化楼市，并抢占到了地段极好的市中心地块。从2001年开始，余杭金城、新世纪两家开发公司先后介入，共有200多亩地在开发。目前共有近10家房地产开发公司在投资开发。其中以兴化市城建开发公司（“大开发”、“小开发”）和市政开发办为主的一些当地开发商，在从事旧城改造建设工作。开发量与销售情况 近两年随着兴化城市建设，经济不断的腾飞，城市中心的南移，兴化房地产市场也迅速发展起来，上市量与去化量呈逐年上升趋势。 （）房价情况兴化的房价均价在元/㎡－元/㎡，最低价元/㎡，最高价元/㎡。 （）目标消费群国家公务员、事业单位人员、中小个体私营者、拆迁户、乡镇富裕者等中等收入群体为购房的主要潜在客户，其中国家公务员所占比例最大。 兴化市购房潜在客户预测及房价承受能力预测受苏南、苏北经济差异性影响及歧视性心理暗示，兴化高收入群体大量“南迁”，因此，高档住宅区市场需求量较小。国家公务员、事业单位人员、中小个体私营者、拆迁户、乡镇富裕者等中等收入群体是购房的主要潜在客户，但房价承受能力有限。据调查，公务员对房价的承受力为元/㎡左右，其他则在元/㎡—元/㎡左右。 土地 位置 土地 面积 （m2） 用途 规划指标要求 出让 年限 （年） 保证金 （万元） 起始价 （万元） 增价 规则 及幅度 容积率 建筑 密度 绿地率 --- 经一路西侧、张家路北侧 26033.3 商住用地 ≤1.4 ≤30% ≥30% 40/70 -- 1796 -- -- 丰收南路西侧、跃进桥北侧 1472.6 商住用地 ≤0.7 ≤15% ≥30% 40/70 -- 90 -- — 开发区河西大道西侧 14576 商住用地 ≤1.6 ≤30% ≥30% — — 820 — — 五里东路北侧、杭州路西侧 72149 商住用地 ≤1.6 ≤30% ≥30% 40/70 — 3790 — — 昭阳镇过境公路东侧 7372.9 商住用地 ≤1.4 ≤45% ≥35% 40/70 — 380 — — 经一路西侧、张家路北侧 26033.6 商住用地 ≤1.6 ≤30% ≥30% 40/70 — 1796 20 XH2007GC016 水乡路北侧、长安北路西侧 173331.2 商住用地 ≤1.4 ≤32% 绿地率≥35% 40/70 3000 9000 100 XH