2008年青岛城阳某商业地产地块营销策划定位报告.docVIP

2008年青岛城阳某商业地产地块营销策划定位报告 1 区域内房地产行业状况 2 相关政策扶持 3 11.1宏观经济发展背景 15.7% 16.9% 16.8% 比上年增长 3207 2695.5 2270 国内生产总值 2006年 2005年 2004年 年份 表1：青岛2004-2006年国内生产总值（单位：亿元） 青岛市GDP产值从1994年以来始终保持在2位数的高速增长，体现出： 青岛经济整体向上，健康稳定发展的态势， 2005年GDP涨幅16.9%是自1994年以来涨幅最大的一年。 在2006年中国城市经济实力排名中位列第十 随着奥运会的临近，奥运经济势必为青岛未来的经济拉升提供更强劲的动力。 1.1.1青岛市近年来全市GDP及涨幅 1.1 宏观经济发展背景 19.9% 37.5% 27.3% 房地产投资涨幅 18.07% 15.95% 16.52% 房地产所占比例 268.4 223.8 162.7 房地产投资额 19.8% 45% 38.7% 比上年增长 1485.7 1403.3 984.6 固定资产投资额 2006年 2005年 2004年 年份 青岛市房地产投资额度近年来持续增加，虽然增长幅度在06年有较大的回落，但总体的增幅依旧保持在22%左右的水平线上，略高于全国水平 房地产投资增幅低于固定资产平均增幅约10个百分点，也反映出青岛房地产行业的反映出行业发展的平稳，没有过热。 表2：青岛2004-2006年固定资产投资涨幅及房地产开发所占比例（单位：亿元） 1.1.2 青岛市近年固定资产投资涨幅及房地产开发所占比例 18.6% 16.5% 10.1% 涨幅 11945 9883 9002 人均消费支出 20.9% 9.8% 11.7% 涨幅 15328 12920 11089 人均可支配收入 17.6% 17.1% / 涨幅 5678 4830 4123 人均GDP（美元） 2006年 2005年 2004年 年份 表3：2004-2006年人均GDP及涨幅、人均可支配收入及涨幅（单位：元） 2006年青岛市人均GDP已突破5000美元，达到中等收入国家平均水平。 城乡居民收入水平继续提高，城市居民人均可支配收入15328元，增长18.6%较上年提高2.1个百分点，是近十年来增长速度最快的一年。 从人均消费支出来看，增幅达到20.9%，超过收入增幅2.3个百分点，表现出消费需求的旺盛。 1.1 宏观经济发展背景 1.1.3 青岛市近年来人均GDP产值及人均可支配收入 2006年底，城阳生产总值超过400亿元，城市居民可支配收入16300元，农民人均纯收入6806元，2007年有望实现建设全面小康社会的目标。 到2006年底，全区拥有外资企业3800家，其中韩资企业2588家，区内常年居住的外国人超过6万人，其中韩国人4万多人。 以国际工艺品城和40万平方米的中韩国际小商品城为依托的饰品产业基地已经成型；以国际服装城、国际轻纺城和爱立安国际购物中心为依托，以127家规模以上服装生产企业为支撑，年产值90.5亿元的纺织服装产业基地初步建成。 城阳房地产市场从1994年建区时起步，2001年房改后进入一个快速展期，特别是2006年以后，城阳房地产市场进入一个爆发式的增长阶段。2006年在土地投资拉动下，城阳完成房地产投资31亿元，比2005年增长了10亿元，增幅达到47%。 城阳区即将开工的大型开发项目建筑面积超过400万平方米，在未来的两年里，城阳的房地产仅住宅开工总量就占整个青岛市的70%。 1.2 区域内房地产行业状况 区域内经济状况： 1.3 相关政策扶持 城阳区将围绕商业中心、大中型商业网点、商 业街、大型专业批发市场、物流园区和社区商业服务设施六大部分，对城区中心区（包括城阳、流亭两个街道）、惜福镇街道、夏庄街道、棘洪滩街道、河套街道、上马街道、红岛街道553.2平方公里进行商业设施建设。 ????据悉，未来15年，城阳区城区将结合区域特色，形成三大文化圈。其中，南中轴以世纪公园为中心，建成适合青少年和儿童游玩的文体娱乐场所；中轴线建造文化馆、博物馆、电影院、剧场等，成为民众文化休闲街区；北中轴以莱阳农学院为中心，在周边打造知识服务概念圈，形成知识产业、科技服务街。 ????在青威路以东，青银高速公路以西，正阳路以北，金田热电厂以南规划20万平方米，建设太极广场，形成韩国特色集商贸休闲、多功能酒店商务、生活、购物为主的商业区，建设成为岛城最为集中的韩国特色街。 ????此外，城阳还将建成7条专业特色街：华城路品牌服饰街、中城路（正阳路以北）大众餐饮街、春阳路科技教育街、世纪公园周边休闲餐饮街、和阳路文化休闲街、韩国城步行街、中城路（正阳路以南）电子通讯街。 根据《城阳区2004年－2020年商