2016年邵阳市新邵大坪项目市场定位及产品建议报告.docVIP

2011年邵阳市新邵大坪项目市场定位及产品建议报告 新邵房地产市场的特殊情况 刚性需求为主，投资性需求比例很小 城市发展、旧城改造、大坪开发、融县入区等利好消息 邵阳房地产市场受宏观形势影响，但是主要的影响因素是整体的观望气氛 经济因素 经济持续快速增长，为房地产健康发展提供了良好的经济环境 1、邵阳房地产市场还处于起步阶段，仍有大量的粗放型经营项目存在。 2、市场上整体供求比趋于正常，中高端项目的销售情况较为理想，但同时值得注意的是邵阳绝大多数项目因为产品设计中的缺陷而造成了销售期人为延长。 3、目前的市场热点在于江景房与园景房，畅销面积段在不超过85平米的两房，不超过115平米的小三房，不超过135平米的大三房，不超过144平米的四房。而中高端项目的畅销户型段则在不超过计算建筑面积90平米的两房。不超过120平米左右的小三房，不超过140平米的大三房，不超过150平米的四房。其中，公园一号带入房花园或者阳光房的141平米左右的四房，实际可做五房，在销售过程中最为抢手。而本项目的产品，基本处于邵阳市的畅销段之中。 4、目前整体市场均价在2400元/平米—3200元/平米之间，中高端项目的入市均价在2800元/平米至3200元/平米之间，在销项目中，以敏州路板块的现房去化速度最快，从价格面上看，目前以御江花园项目销售均价为最高3500元/平米，邵阳市场从10年下半年09年之前的邵阳房价涨幅一直维持在5%—6%之间，这个值低于繁荣性市场最低起点值数——8%。从10年初开始至11年第一季度，邵阳房价年平均增幅超过10%，今年一季度环比增幅除定向开发房外，超过18%。目前市场统计均价超过3100元/平米，按照预计，今年整体涨幅较去年应该保持在12%以上。 5、宏观调控不容乐观，价稳量跌是本地市场下半年的整体趋势海口市在4月25日提出有限度解禁限购，结果立刻被上级严厉驳斥。海南是国家确定的旅游特区，仍然如此严厉限购，可见本轮调控的政治信号。而国务院督查组对70个大中城市在近期的抽调结论为：调控仍未到位，下半年即将出台更严厉的政策。而再出台的政策，将直接打击消费信心，促使市场成交量下降，以稳定楼面地价及开发商最终售价。从邵阳来看，下半年供应量整体增长较大，价格较趋于稳定。 人均GDP与房地产发展关系 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主，数量与质量并重 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 800-4000美元 4000-8000美元 8000-20000美元 0-800美元 启动期 快速发展期 稳定发展期 减缓发展期 经济因素 从2003年到2011年，人均国内生产总值持续增长，与2003年相比翻了一番。 2010年的人均GDP总值达到42350元人民币，折合美金5561美元（按当前汇率计算），比2006年增长了16.4%。 人均GDP达到中等发达国家水平，房地产行业进入稳定发展期 经济因素 ■人均可支配收入增幅稳定，年均增长10%以上，2011年将达到10900元， ■人均消费性支出约为可支配收入的60%，整体上随可支配性收入的增长而增长。 1508 1422 1288 937 873 月平均工资 18098元 17065元 15456元 11245元 10480元 年工资 2005 2004 2003 2002 2001 年份 1638 19657元 2010 收入水平、生活水平提高，消费结构升级，改善性住房需求 经济因素 产业经济结构调整的深化与优化，扩大了房地产业的市场需求 ■邵阳市第三产业所占比例越来越大； ■产业结构更趋合理。2011年，三次产业比例由上年的6.64：45.85：47.51调整为5.89：45.53：48.58。 ■近三年以来，邵阳市房地产业占第三产业的比重一直比较稳定，维持在9.8%左右。 ■消费者整体消费理念得到提升。在07年之前，邵阳高层以及小高层项目的销售难点在于消费者的不接受，在09年之后，消费者非江景及园景项目不买。在10年之后，得房率低于90%的项目，可以称为无卖点。消费水平在不断提高的同时，对开房商的前期工作也提出较大考虑。举例“竞争项目同类户型3平米的差距就可能决定客户的选择。（3平米概念即一万至一万二的总价差，五千左右的首付差。这是消费心理的具体体现。） 经济因素 房地产市场处于高速发展期，投资增长快；房地产投资占固定资产投资比重远小于一线城市水平和国内其他二三线城市水平 ■固定资产投资与房地产投资从2003年到2011年呈现逐步上升的趋势； ■房地产投资占固定资产投资的比重在0.17左右，远小于北京等一线城市的0.50，也小于长沙等国内二线城市的0.31。 ■邵阳银行系统的权力寻租较普遍。经实际操作中总结，邵阳各大银行