_左海帝景_项目推广策略构思.docVIP

[左海帝景]项目推广策略构思 序 从市场寒冷，客户量骤降，价格漫天飞， 传统的营销模式已不见功效 试以本案08年第四季度至09年初的营销推广思路 探讨本案235套余量单元的销售问题 本案重点从价格策略、营销定位、宣传诉求点、销售策略与推盘控制与活动等方面进行整合， 综合构建本案二次营销推广的系统操作。 ------------------------------- 第一问题：价格 价格策略：不是降不降的问题 目前的市场状况是 不降价，客户就不买帐，明着跟你说别人都降你们不降就不买；降价了，客户还想着再要优惠，觉得等等还会更便宜降，消费者肯定还能等，这样是一种恶性循环。 第二个问题：销售策略在集中难以奏效的形势下，落袋为安的营销思路更为务实　 　 1 2＃ 3＃ 4＃ 5＃ 小计 三房 已售 1 0 60 56 12 129 　 35 0 48 4 21 108 　 36 0 108 60 33 237 　 3% 0% 56% 93% 36% 54% 四房 已售 3 6 0 0 1 10 　 33 84 0 0 10 127 　 36 90 0 0 11 137 　 8% 7% 0% 0% 9% 7% 五房 已售 0 11 0 0 0 11 　 0 7 0 0 0 7 　 0 18 0 0 0 18 　 0% 61% 0% 0% 0% 61% 分析：位于2#中心景观区的五房，存量少，正常去化不成问题 我们要解决的是 127套四房与108套三房的销售问题 ------------------------------------------ 各幢楼宇各户型单元去化情况表 楼幢 单元 面积 （平方米） 价格 房型 已售 备注 1# 01 139 四房二厅两卫三阳台 3/18 02 117．39 略 三房二厅两卫两阳台 （入户花园） 0/18 入户花园设计 客厅面积做到28平方米 三卧朝南 独立餐厨 无浪费空间 03 117．39 略 三房二厅两卫两阳台（入户花园） 1/18 04 139 四房二厅两卫三阳台 0/18 主卧3.6米开间 干湿分离客卫 独立餐厨 全明 三卧朝南 145平方米以下，契税减半 楼幢 单元 面积 （平方米） 价格 房型 已售 备注 2# 01 158．72 五房两厅两卫三阳台 11/18 紧临中心景观花园 独立保姆房设计 四卧朝南 02 133 四房两厅两卫两阳台（入户花园） 4/18 入户花园 储藏间 开放式餐厅 （格局稍显杂乱，装修重点调整与技术处理） 03 133 四房两厅两卫两阳台（入户花园） 1/18 04 133 四房两厅两卫两阳台（入户花园） 0/18 05 133 四房两厅两卫两阳台（入户花园） 1/18 06 133 四房两厅两卫三阳台（入户花园） 0/18 02-04单元户型相似，但与中心景观位置好差是逐降，与3号楼的楼间距也逐减，所以价格相应逐降。 销售上的小目标策略，明确销控上分段推出。 推出先后为02、05、03、04。 06单元也以上述户型相似，但南北双飘窗的居住感受明显好于上述户型，双卫的采光大大优于中间户型。 弱点在于内景观位置较差。 西晒可能会影响购房者，但强化保温材料与设计，反而成为优势点。 明确06单元与中间单元的价格差距后，再在销控上重新排列， 几十元至100元的价格差，06的优势明显。 100－200元价格，06的户型竞争平衡。 200元以上，竞争力变弱。 楼幢 单元 面积（平方米） 价格 房型 已售 备注 3# 01 133.63 三房两厅两卫两阳台（入户花园） 16/18 八角窗客厅 270度阳台 3、仅余一层二层两套 02 127 三房两厅两卫两阳台（入户花园） 13/18 客厅开间4.7，面积25.85 （户型图处理显得客厅超大方正，但实际效果可能打折扣） 2、余102、202、402、602、1402 03 125.27 三房两厅两卫两阳台（入户花园） 13/18 103、203、1403、1603、1703 04 127 三房两厅两卫两阳台（入户花园） 6/18 05 125.27 三房两厅两卫两阳台（入户花园） 7/18 1405为样板房，4.8＊5.5客厅感觉直接体现 06 133.63 三房两厅两卫两阳台（入户花园） 5/18 3＃03、05与02、04户型相似，但面积少约1.8平方米，总价约差2万元左右。 在已有销控基础上，放开04、05单元销控。 3＃余房1、2层与14层单元， A、低楼层问题需要解决 B、14数字吉祥问题需要解决 4# 其本售罄，余房情况为109.77平米