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《丰收城项目前期策划及营销报告》 谨呈： 领衔主城生活 观礼都市繁华 演绎主城财富场与生活场的双重协奏 选择骄傲地留在主城 《丰收城项目前期策划及营销报告》 SOHO生活，让男人 停下；智居生活，让女人留下；人居生活，让家庭驻下 WHO 要留下 序 主城、名校双学区 品质大城、醇熟生活圈 给您一个留在主城的家 我们的目标就是： 要让生活变得时尚、有价值感！ 改变！改变！ 我不要过海萍的“蜗居”生活，我不要每天挤车的时间比上班的还要长…… 我要可以有闲的时候看场电影，可以去咖啡厅坐坐，可以去海边放松一下，可以拥有一两个lv之类的包包，可以…… 生活，只要我想，都可以尝试一下！ 原点：自我身份感、价值感、归属感、亲切感 丰城地块将会成为 献给来宾的主城生活大空间 品位，让女人停下；智慧，让男人留下 不要让孩子离开都市的视野 【壹】 WHY 我们为什么需要有一个房子？ 因为家，因为生活，因为未来... 理由一：政策背景 几年的政策调控、银行放贷收紧，加上来宾市过大的土地放量，造成了整个来宾楼市泡沫形态相对较明显，国家以及地方政府连续出台房产新政。市场成交缩减，市场低靡。 不做政策的炮灰，瞄准刚需 新城、来华片区已经遍布豪宅， 我们该去抢这杯羹吗？ 理由二：市场背景 且看江湖，哪些大佬在说话 整体市场 —— 住宅物业将进入白热化竞争 现来宾房地产市场放量总建面积达390万㎡， 而2011年止已销售面积仅49.6万㎡， 现库存面积高达340.4万㎡； 2011年1月至11月20日，全市批准预售房源为141.17万平方米。其中住房120.73万平方米，共9743套；非住房20.41万平方米，共1532套。 今年又将增加30多万平米住房面积。 整体市场 ——住宅物业将进入白热化竞争 --------------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------------------------------------------------------------------------------------------------- 区域市场 ——依托交通枢纽、市中心，本区域正在成为资源稀缺片区 来华投资区 城北 新区 主城区 河西 片区 项目用地 来宾已经形成来华投资、城北、主城区、河西四大区域板块； 主城区板块一直会是生活的重心区域，价值日益凸显。 【贰】 WHAT 城市中间力量，榜样住宅典范为精英量身定制，只属于少数的你！ 项目定位依据： 独特的产品特质,(本案能达到什么样的状态) 竞争项目的销售主张；(竞争项目特质) 客户群的心理需求；(目标客户所需) 以及，三者相互作用。 产品解析— 增强产品差异化魅力 Part 01 地处中心区和城北区交界处 地段的市场认知度较高 周边配套成熟完善 购物：超市、 购物中心、商业街 银行：市农行、市工行、市建行 餐饮：整盘规划完善，星级酒店，先进完善的休闲娱乐设施等 行政：市综合行政执法局、公安局、教育局等 学校：小学、幼托，中学 医院：市级医院 交通：周边有多个公交站点，进出便利 产品解析— 增强产品差异化魅力 传统居住区，交通便捷、商业配套齐全 距离市中心购物中心直线距离在1.3-1.5公里之间 地块周边有一些沿街底商，业态以餐饮、小百货、社区服务店为主，租金为3-4元/平方/天 成熟社区 区域社区云集，区域配套完善 本区域商业齐全，配套完善，医院、学校、综合体、交通枢纽等应有尽有。 整体氛围 区域形象破旧凌乱，老城改造正在启动，崭新形象即将呈现。 主城区老城改造正在启动，崭新形象即将呈现 整体氛围 启动仪式现场 区域范围内，产品现代感较强， 外立面典雅、大气，很好的彰显了项目尊贵气势，业主会因此而自豪； 楼盘外观 户型多样，可以满足不同层次的客户群需要 以大空间/高舒适度/低总价为主； 不同面积户数配比 户型对比 通过以上的数据,可以得出一个结论: 户型设计中, 大房间,高舒适度是产品的一个显著特点. 从过去传统的紧凑型户型设计向大房间的高舒适度的户型过渡, 也表明本案客户群是一部分不仅仅满足“有其屋”的需求层面, 更多的是“优其屋”的精神层面需求的满足，改善型客群居多数! 小结 客户有很多 我们只选择适合的…… 目标客户— 寻找差异化的客户 目标客户的构成细分表 客户具体属性 细分属性 消费层类别 年收入水平 政府行政机关 政府及行政机关官员 高消费层 10万以上 政府及行政机关公务员(中级) 较高消费层 6-10万元 普通公务员 中等消费层 3-6万元 企事业单位 高层管理人员 高消费层 10万元