光谷片区房地产市场分析.docVIP

光谷片区房地产市场分析 5.1区域分析 5.1.1 区域概况 光谷是武汉东湖新技术开发区的别称，地处武汉市东南部，毗邻大外环，沿珞珈山、南望山、喻家山到凌架山一带，位于东湖、南湖、汤逊湖三湖之间，不仅自然环境优美，而且还是目前国内仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区。其间集聚了国内外著名的高等院校、科研院所、高新科技企业。目前光谷区域企业总数已达 8000 多家，其中高新技术企业 1800 多家，上市公司 15 家，过亿元的企业 75 家。2008 年，光谷企业完成总收入 1750 亿元，光谷完成财政收入 44.50亿元。众多的高科技人员和教职工群体，为光谷片区的楼盘提供了强劲的购买力。随着富士康的进入，长城建设、当代万科、保利、恒大地产相继进入光谷板块开发。 5.1.2 交通情况 目前光谷板块道路纵横交错，形成三条纵向大道和三条横向大道在内的密集交通网络，主要道路有南北朝向的民院大道、关山大道、光谷大道，此外还有长飞路、关山二路，东西朝向有珞瑜路、雄楚大道、南湖大道，此外还有新竹路、火炬路。510、529、572、586、715、733等 30 余条公交车通达武汉三镇。 光谷板块还将直接受益于武汉的轨道建设， 地铁二号线于2010 年完成，首先将通达鲁巷，此外规划的八号线、九号线也将给本区域带来更加便利的交通。 图5-1：光谷区域主干道示意图 图5-2：武汉市轨道交通示意图 5.1.3 区域配套 目前光谷板块已经逐渐发展成为武汉城市副中心，具有成型的生活配套设施。区域内教育配套完善，有华工、武汉职业技术学院、武汉科技学院、华师一附中、光谷实验小学、政法、中南民大及附小等学校。以鲁巷广场、大洋百货、家乐福为主的商业配套能够满足本区域居民的消费需求。关山医院、湖北中医研究院等医疗服务设施比较完备。光谷步行街、天河环艺将使人们的居住生活更加丰富。 1.4 前景分析 光谷片区是未来武汉市的特大高素质的人群聚集区。这里高校云集，文化氛围浓郁，生态环境良好，又有经济开发区的优惠政策支撑，宜居宜商。随着大型高新企业的产业园区相继建成入驻，大量的科研人才和商务人员的举家迁往光谷。大学城的开发建设也使这一区域内的高知人群和教职员工的人数激增，在这里形成了一个高素质人群集聚区。 光谷片区将发展成为一个交通枢纽站。30 余路公交路线将光谷连接至各商业中心，地铁二号线也将经由鲁巷广场，直通汉口闹市区。 光谷房价即将触底。曾领涨江城楼市的光谷片区，由于价格涨幅过快，严重透支了房价，从去年年底又开始领跌武汉房价，片区均价从 7000 左右跳水至 5000 左右。在大幅下降后光谷片区成交量开始迅速上升，跃居全市成交量前列。 5.2光谷楼市分析 5.2.1光谷楼市概述 2008年下半年开始政策暖风吹醒了待而不发的消费者，武汉市从2009年3月份开始连续7个月月度成交量超过1万套，市场热度持续高位。 由于部分中心楼盘提价，成交量出现板块轮换，近郊楼盘。从上半年武汉楼盘销售排行之销售面积榜单来看，江南、江北 “四六”分踞。位于金银湖的沿海赛洛城因为在成交套数上所占的绝对优势，再次问鼎销售排行第一名。而保利心语、百步亭花园现代城、统建同安家园、大华南湖公园世家都因为较低的价格，而使大中户型的产品明显畅销，而跃居榜上。 图5-3：武汉市与光谷片区房价走势图 5.2.2光谷片区走势分析 2009年上半年关山片成交均价为5170.21元/平方米，较去年同期下降235.08元/平方米，跌幅为4.35%。商品房住房共成交6744套，较去年增加3503套，增幅为108.08%。 从成交均价走势来看，今年上半年关山片区呈现下跌趋势，从2月份最高点到6月份下跌了432.5元/平方米，跌幅为8.39%，为所有片区中下跌幅度最大的一个。从成交量方面看，随着价格的下跌，每月成交量大幅上涨，2月份月关山片销售才582套，到了6月，月销售达到了2695套，翻了5倍还多。 图5-4：近一年光谷片区成交趋势图 在武昌各个片区中，因为富士康效应，光谷片区成了一个特殊的发展轨迹，2007年日涨百元的局面，也让这个片区的房价“瞬间”翻了一倍，然而，在那个“疯狂”的年代，这种现象也成了一种正常表现。如今，随着武汉楼市的整体回调，所谓的常态也终究敌不过理性的调整，在各个片区房源不断增多，片区竞争力逐步加强的情况下，光谷片区走在了降价的前列。而随着价位调整到位，其性价比开始显现，所以成交量再度大幅上升。 ? 5.3项目分析 图5-5：光谷片区主要项目位置示意图 表5-1：在售项目规模情况表 项目名称 总体规模 已售规模 在售去化率 未来1年拟售规模 备注 当代国际花园 59万㎡ 36.2 79% 8万㎡ 在售别墅，3号楼剩大户型，9月推12区6栋多层、4栋高层 巴黎豪庭 35万㎡ 23