合肥新长江MALL调查综合分析报告 (NXPowerLite)(下).docVIP

安徽新长江MALL市场 调查综合分析报告 18.是否要求后续经营管理 超过一半的投资者希望商铺能够后续经营管理，说明投资者更为期待共同做旺整个商场。 19.对投资目的判断 有一半的投资者购买商铺的是用于自已经营的，其次是出租性投资，而非出租性投资所占比重最小，这部分人主要是外地来肥的投资者。 20.对投资回收年限要求 期待10年以内能够收回投资的占有43.48%，10-12.78%，说明投资者希望能在相对较短的时间内收回投资，这也是投资实力相对较弱而进行短线投资行为的一个侧面反应。 21.对经营者要求 要有较高的品牌知名度和良好声誉，具有较强的经营管理能力和品牌推广能力。 实力要雄厚，资金周转灵活，抗风险能力强。 要能成功经营商场，扩大商场的影响力和辐射半径，进而提高租金水平。 统一进行经营管理。 要有专来的经营管理水平，能对个别进驻商家进行指导。 敏锐的市场洞察力，定期发布相关的市场信息。 22.对返租的看法 有66.30%%的投资者要求进行返租，表明多数投资者倾向于比较保险的投资方式。 大部分投资者不愿委托专业公司对商铺进行代管、代租等服务，更多倾向于自已经营管理，说明合肥投资者对于中介行业的认识相对保守，并保持观望的态度。 24.对项目是创新或传统的要求 近90%的投资者期待商场能够有所创新，说明由于市场竞争的日益激烈，大部分投资意识到对于传统的商场要进行创新以凸显个性，区别于其他市场。 25.影响商铺投资的主要因素 影响商铺投资的最主要因素是地段、商业氛围、价格等，周边配套、租金升值潜力等也是影响投资的最重要因素之一，说明投资者在投资决策时会综合考虑各项因素。 总结： 此次调研中，有商铺投资意向的对象主要年龄在30-50岁之间，此阶段的投资者有一定的资金实力。受访者购买商铺的目的主要还是以自行经营为主，达到50%的比例，主要的投资者来自合肥本地，但江浙一带的投资者也不在少数，、尤其是温州人在此进行投资或经营，该群体也将是本项目的重要客源之一。受访者购房时关心的因素主要是：价格、地段、人流量、交通、周边配套设施，但不同与住宅消费市场的是，地段和商业氛围成为投资者投资商铺最为关心的因素，并且市民投资商铺时考虑的是商铺的综合因素，投资观念开始逐步成熟。 对商铺投资区域的选择，消费者还是以传统市中区为主，但因新站区、政务新区和大学城是政府规划的重点，部分投资考虑到传统区商业竞争的日益激烈，已对上述区域产生了浓厚的兴趣，将该部分区域以投资未来的形式看好。对整体的商业前景普遍看好，期等未来的收益。  【第四部份】项目地块调查 1.地段交通组织条件 1.1步行条件 目前项目周边主要通道——长江东路宽30米左右，步行条件较差： 1）长江东路车辆流量大，主要为过境车辆，车速快，噪音大，行人过往马路较危险； 2）长江东路两旁绿化带非常少，灰尘大，步行环境差； 3）长江东路人行道较窄，同时周边部分商铺占道经营，使得步行条件大大降低； 4）长江东路部分载客小巴随便停靠，造成交通秩序混乱。 解决办法： 1）在学校和小区门口增加红灯数量； 2）限制来往车辆鸣音分贝及车速，禁止车辆随便停放； 3）在人口集中的地方增设人行天桥和地下人行通道； 1.2车行条件 目前合肥东区主要东西向道路只有长江中路一条，同时，作为连接肥东县及高速公路出口的交通干道，该路车流量大，过境车辆多，交通压力大；由于部分车辆的随意停放，使得该路极易造成交通阻塞，车行条件较差。 为了改善市区到肥东的交通状况,政府已经规划了2条与长江东路平行的道路来缓解长江东路的交通压力，分别是新安江路和临泉东路。今年新安江路和临泉东路都已施工，其中临泉东路预计于今年年底通车，这将大大缓解长江东路的交通压力，以改善长江东路的车行条件。同时，公交车总站的选址在龙岗工业开发区东北部，这也将进一步提升此区的交通便利度。 1.3城市景观设施、休闲娱乐功能设施建设 项目周边区域城市景观设施有花冲公园； 大型休闲娱乐设施只有花冲游乐场和金色海岸沐浴场； 项目周边区域城市景观设施和休闲娱乐功能设施缺乏，周边居民休闲主要倾向于市中心区域。 1.4通行环境 1）长江东路通行环境较好： 2）长江东路没有设立收费站； 3）没有铁路轨道横穿马路； 4）长江东路主干道的十字路口较少，分别是与当涂路、、、瑶海区面积142.9平方公里，人口36.53万，其中非农业人口28.82万人。肥东居皖中腹地，位于安徽省省会合肥市的东大门，东望南京，南滨巢湖，全县总面积2185平方公里，人口106.6万，2.2人口受教育程度 从统计数据可看出该区域常住人口受教育程度不高. 2.3人口结构 2.4外来人口的数量及结构 瑶海区外来人口接近6万人，其子女约为接近6000人。 该部分外来人口主要分布在本项目附近区