保利上河雅颂项目初步市场报告2009.2.10.docVIP

武清保利上河雅颂项目初步调研报告 第一部分 武清房产市场概况 武清土地、商品房成交状况 1、08年武清区土地供应 08年土地供应单从用地性质看，工业用地最多，达到126.11万㎡；但经营类用地供应占55%。居住用地从06年开始供应，供应量增加迅速。从06年的15.7万到08年102.4万，增长幅度很大。 2、08年武清区居住用地供应分布 从已成交的土地分布来看，武清区成交的居住及商住综合用地都分布在城区及开发区以外的区域，其中大黄堡乡成交的一块居住用地就达到93.4万平方米。据了解，武清城区和武清开发区在2008年没有新增居住用地规划，因此未来的供应将会集中于下属的乡镇。 3、武清区商品住宅成交分析 成交总量上，08年成交33.95万㎡，比07年减少19.17万㎡，环比下跌36.1%。 成交均价上，08年成交均价3468元/㎡，环比上涨17% 趋势上，07尤其是10月份保利项目的开盘使武清市场量价齐升。 远郊五县成交对比 武清区二手房成交受商品房市场的影响， 武清区08年整体成交均价为2700元/㎡项 目 保利上河雅颂 第6城 北岸尚城 京津时尚广场 整体规划 分二期，一期为35栋高层 规划35万商业，35万住宅，整体打造商业地产、旅游地产、体育地产。住宅多层.高层分别分二期 分二期开发，一期洋房已入住，二期洋房和部分小高层、三栋高层在售 整体定位是具有地方特色的现代化大型城市综合体规划六个组团原版瑞士风情法式园林巴黎赛纳河风情，香榭丽舍大道、中央特色景观带、河滨景观带、马赛广场等形成梦境园林“中国园林规划创新楼盘奖”“天津地产最佳景观园林设计奖”室内滑雪场、电影院及酒店在内的35万平米商业配套，集运动、休闲、娱乐、购物为一体“精品户型设计创新奖”二次加压给水、中水系统“滑雪场”将实现“夏雨雪”的童话入会北岸尚城“幸福联盟会”可享受4个点优惠“特惠畅享季”活动“购房有奖，有奖购房”、“宅铺联享，惠上加惠”、“亲友连朋，优惠1+1”。 整体评价及特色 户型在区域市场中处于劣势，高层有部分地下储藏室，景观及外立面设计新颖，品牌实力强 商业面积巨大，销售招商难度大，二期户型优于一期，顶楼赠送露台或阁楼，一楼设计为储藏室随房销售 景观设计、户型设计、物业管理优良，项目位置相对较偏，一楼设计为储藏室随房赠送 投资性公寓，40年商住性质，商业招商状况佳，商业氛围浓，有利于公寓的销售 第二部分 保利上河雅颂项目资料 基础信息 项目特色 创意地产,宜居生态地产 建筑类别 框架高层,板塔结合 装修状况 毛坯 物业地址 武清区泉发路西侧交通状况 距离京津快速铁路天津段唯一经停站杨村站仅1公里，开通后到北京约20分钟，到天津约10分钟 开盘时间 2008-10-04入住时间1-4号楼2009-125-6号楼20105-30 占地面积：30万平方米 建筑面积：75万平方米 容 积 率 2.60绿 化 率 40%物 业 费 1.80元/平方米·月 物业公司 保利广州物业管理有限公司天津分公司物业在2012年以前由保利地产管理，物业费1.65元/平米/月，2012年以后为1.8元/平/月开 发 商 保利（天津）房地产开发有限公司 预售许可证 津国土房售许字第2008年403——001号 售楼地址 武清区泉发路西侧售楼电话 项目周边及配套 1、项目外部状况 2、项目交通状况 1）京津城际铁路对武清区整体项目的价值提升起到巨大作用，京津城际铁路设北京南站、亦庄、永乐、杨村、天津站共5站。 2）项目周边的公共交通不发达，07年底开通第一批公交线路，公众的交通工具普遍为自行车、电动车和农用三轮车。611由武清逸仙园开往市区中心公园，承载着武清与市区间的客流输送。 3）距项目最近的公共汽车站为561、562、563总站，位于光明道和泉旺路交口的。三条线路共配车36部，覆盖了武清新区内33处小区、19所学校、6座医院、8处商场、邮局，并途经武清主要街道、商业和学校网点。 3、项目商业配套 1）区域商业聚集明显，主要集中在雍阳西道等政府机构聚集的城区位置。 2）区域商业业态单一，主要以满足周边居民生活为主的超市、市场、沿街底商为主，档次较低且规模均较小，娱乐商业非常缺乏。 3）本案周边商业场所少，距最近的购物场为海大家乐二店所需步行20余分钟。 4、周边教育配套 注：英华学校为私立学校，小学学费2万/年，中学学费万/年 5、周边行政医疗配套 政府及市政机关 包括：区政府、气象局、交通局、公安局、药材公司、司法局、工商局、环保局、武装部、水电部、消防中队、粮油公司、电视台、区法院、区检察院、劳动局、邮电局、区统计局、区卫生局、区技术监督局、房管局、区教育局、残联、电力、就业中心、水电基