房屋设施检修保养作业标准(doc 5).docVIP

房屋及其设施检修保养作业标准 WUYE/HEXIONG/06.00/2009 1.范围 本标准规定了设备员工对房屋各类设施运行管理与巡视保养的内容，包括质量标准、周期。 适用于物业所管辖的房屋及设施巡视检查和维护保养管理。 2.引用文件 《房屋完损等级评定标准》 《危险房屋鉴定标准》 《房屋修缮工程质量检验评定标准》 术语和定义 结构：广义地是指房屋建筑和土木工程的建筑物、构筑物及其相关组成部分的实体，狭义地指各种工程实体的承重骨架。 构件：组成结构的单元。 围护构件：不参与承受上部结构和外界传递的作用，仅对房屋结构起间隔和围护作用，其本身失效时不会导致其它构件失效的构件。 损坏：结构或构件的预定功能受到影响的状况称为损坏，按影响程度的不同，可分为轻微损坏、损坏、严重损坏。 变形：作用引起的结构或构件中各点间的相对位移。 倾斜：作用引起的结构或构件的垂直度偏差。 腐蚀：构件表面因发生化学或电化学反应而受到破坏的现象。 管理目标 通过对房屋公共部位及其设施与室外公共设施的日常与定期的检查、维修、养护，保持其使用功能及外貌，延长其使用寿命，确保其正常运作状态，为业户提供一个安全、舒适、幽雅的生活环境。 管理职责 物业管理部负责巡视检查日常房屋的使用状况，提出维修项目，工程部土建专业维修工实施。 土建工程师制订年度预检修计划，监督管理员/维修工实施保养。 管理内容与要求 日常巡视规定 维修工在清洁工清洗大厦幕墙的前后，需对幕墙的完好状况进行确认。 维修工在雨季、台风到来前，按预定巡视路线进行检查，做好防水防漏工作。 由客户报修或客户服务部在日常工作中检查房屋设施的状况，填写《派工单》，土建专业维修工接单及时进行修复工程。 主管人员每周将《派工单》整理一次，以检查服务的及时性和业户的反映，对服务过程中发现不合格和安全隐患应立即查找原因，并采取纠正措施。 预检修保养程序 工程师根据房屋设备的保养要求，每月底制定下一月度的《月预防性检修计划》。 根据预定路线（见下图）逐项检查保养，记录于《房屋及公共设施检查表》。 在检查中发现房屋设施异常，填写《派工单》，指派员工进行维修，直至恢复正常。 工程师对保养完成进度、施工质量、施工效率应作全过程监督检查。功能性维修，以恢复其原有功能为准，外观性维修要求与原有部位相比较表面应无色差、高低不平现象。 检查保养要求如下： 房屋设施检查保养标准 序号 系统项目 巡检 内容 检测方法 周期 维修、养护内容 质量标准 一 结 构 基础 聘请专业人员测量数据 五年 一次 加固 沉降值达到规定要求，无不均匀沉降 柱 目测 年检 修补，加固 混凝土柱无倾斜、裂缝、变形，无钢筋外露 梁 目测 年检 修补 混凝土表面无倾斜、裂缝、变形，无钢筋外露 板 目测 年检 修补 表面无剥落、裂缝、变形，无受腐蚀风化，无钢筋外露 二 楼 地 面 大理石 目测和用小锤敲打，用靠尺和楔形塞尺检查 季检 修补更换 无裂缝，无污渍残留，无起壳，无缺棱缺角，无下沉，表面平整 耐磨砖 季检 修补更换 无裂缝，无污渍残留，无起壳，无缺棱缺角，无下沉，表面平整 木地板 季检 修补更换 平整完好，无空鼓、裂缝、隆起 水泥砂 季检 修补 平整完好，无碎裂、空鼓 三 屋 面 平屋面 目测 月检 堵漏，重做防水层 防水层基本完好，无渗水，不积水，隔热层无损坏 女儿墙 目测 月检 修补 墙面无裂缝，不倾斜 排水沟 目测 月检 清理 表面无裂缝，不积水，无杂物 四 外 墙 玻璃幕墙 目测，聘请专业公司保养评估 季检 加固支点，更换玻璃 固定支点牢固；玻璃无松动、爆裂和破损；密封胶和密封条无脱落和损坏；五金件无脱落；无渗水 干挂石 目测，聘请专业公司保养评估 季检 修补，更换 结构无损坏和变型，石表面没有碎裂，不渗水 瓷砖 目测和小锤敲打 季检 更换 无松动、脱落、空鼓、弯凸，表面平整，不渗水，表面洁净，色泽协调。 五 内 墙 瓷砖 目测和小锤敲打 季检 更换 无松动、脱落、空鼓、弯凸，不渗水，表面平整，表面洁净，色泽协调。 粉刷 目测和用手接触 季检 修补，重刷 无起壳、裂缝、剥落、抹纹，色泽均匀。 石材 目测和小锤敲打 季检 修补，重刷 安装牢固，表面没有碎裂、缺棱掉角，无空鼓。 墙纸 目测 季检 修补，更换 粘贴牢固，表面平整，无空鼓、裂缝、翅边、皱折。 六 吊 顶 活动天花 目测 季检 加固吊点，更换天花板 龙骨牢固，表面平整，无污染、折裂、缺棱掉角。 固定天花 目测 季检 加固吊点，修补裂缝 龙骨牢固，表面平整，无污染、折裂、缺棱掉角。 抹灰 目测 季检 修补 表面平整，无裂纹、霉点、脱落。 七 门 窗 玻璃门 目测，用手开启 季检 更换烂