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滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 区域发展 区域概况： 天津滨海新位于华北平原东北部，海河流域下游市中心区的东部新区塘沽经济技术开发区津港保税区——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 区域经济与社会发展 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资亿元，增长.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资亿元,是中国北方近代工业的发祥地支柱产业支撑作用显著，投资结构改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看第一产业完成投资亿元，比上年下降；第二产业完成投资亿元，增长；第三产业完成投资亿元，增长。三次产业的投资结构为： 4. 区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5. 重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造， 拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。2004年滨海核心区上市土地汇总： 从上表可以看出2004年的下半年土地上市比较集中，上市的土地主要集中在海河以北，塘沽中心区域。主要原因是：目前海河以北区域比较成熟。2004年上市比较大的地块是在碱渣区域的两块地（7.8万平米）。上市地块还是以住宅为主。 从以上图表分析，2004年塘沽区供应土地被本地几家大型开发商垄断，其中贻成一家占据34％的份额，目前在塘沽区具有比较好的优势。但同时也应看到，2004年塘沽区整体出让土地供应量较少，全年出让土地面积32万平米，不能满足本地区房地产市场的基本需求，这也是造成该区域房地产市场火爆的因素之一，2004年塘沽区的房地产市场也将迎来新一轮的发展机遇，在这种市场环境下，我公司在2005年获取碱渣山30万平米的地块，结合我公司操作水平，必将拥有非常强的竞争优势。 2、未来投放计划 海河北（塘沽区海河以北部分、开发区、保税区）： 福建北路东六局四公司―20000平米 海防路西北塘渔人码头三期―100000平米 永泰路煤厂―20000平米 新河地块―290000平米 天碱俱乐部东侧 新河船厂赵家地空地 碱渣山―300000平米 塘化地块―200000平米 海河南： 东西沽 响螺湾 土地市场分析及趋势预测 a、土地交易市场有序，但仍受本土开发商干扰 对于土地的一些清理整顿举措，让原本比较混乱的土地市场的经营态势更加有序，土地市场走向规范政府对于一级市场的宏观调控，土地市场的供应量在一段时间内减少。虽然土地供应量在一段时间内会有所减少，但是不会影响整个土地市场的状况，政府只是对一级土地市场进行调控和管理，控制了土地供应的总渠道，并不是要减少土地的供应。过去一些企业没有资金，但凭借种种关系拿到了土地，这些企业自己不进行开发，多是希望转让手中的土地，通过土地差价来实现暴利。现在主管部门要求处理遗留问题，这些企业手中的土地届时不处理完毕的话，就会成为“过期粮票”。这些企业为了保住自己的收益，将手中的土地出手。 04年上半年整个滨海核心区土地上市量有限，下半年土地供应量开始回升，市场需求仍然保持旺盛。但是塘沽区的土地市场，由于各种原因，没有出现激烈的竞争局面，多为本土开发商以低价获取土地。 “没有竞争就没有进步”，在一个本土开发商长期占主导的区域，缺乏新元素的注入，将在很大程度制约了区域内房地产市场的发展。一方面本土开发商以较低地价格获取土地，开发中低端产品，占领市场，另一方面，外来操作水平较高地开发商却因没有土地，从而没有机会开发真正的好产品，引领市场，引导市场走向成熟。 (3).区域经济保持发展房地产投资规模和增幅 (4).区域界线逐渐模糊，客户群呈现交叉。 滨海核心区房地产业发展过程中，曾经形成了开发区和塘沽区两个明显不同的区域，塘沽区无论从产品形式、操作手法、价格方面都与开发区有较大的差距。随着区域内各功能分区的成熟，开发区作为工业、商务中心，住宅商品房上市量在逐渐减少，而塘沽区作为滨海核心区传统的居住区，商品房市场得到了长足发展，经过04年一年的拉升，现以逐渐显出其正常水平，向开发区看齐。 从近期的