贵阳恒生大厦项目策划方案.docVIP

贵阳恒生大厦策划 一、项目前期市场研究与前期策划阶段（一）市场调查与市场机会分析1.?市场调查分析（1）?市场调查与分析（2）?市内各区域竞争楼盘调查与统计分析（3）?项目概况分析（4）?项目区域人文历史概况分析（5）?项目优、劣势分析?2.?市场机会分析(1)?市区商品住宅市场竞争程度评估分析(2)?策划区域竞争对手设定(3)?策划项目片区商品住宅市场机会分析(4)?策划项目（楼盘）市场机会分析(5)?介入市场身份设定（二）项目市场定位与建筑策略分析1．?项目市场定位分析(1)?项目总体定位分析(2)?项目目标客源定位分析(3)?项目价格定位分析(4)?项目档次定位分析(5)?项目形象定位分析(6)?项目物业管理模式分析2．?项目建筑策略分析(1)?项目建筑风格分析(2)?项目建筑功能分析(3)?项目会所设施平面设计(4)?项目架空层园林设计(5)?项目户型优化分析(6)?项目外立面设计建议（三）项目工地包装模式设定1.?售楼部包装模式设定2.?售楼部内部装修风格建议3.?售楼部外围气氛策划设定4.?工地围墙样式推荐5.?售楼书设计6.?海报设计7.?宣传单张设计8.?涉及销售的各类表格设计（四）项目品牌战略包装计划设计1．?项目品牌资源分析2．?项目品牌内涵设定3．?项目品牌VI设计建议4．?项目品牌推广计划编制（五）项目卖点分析1．项目概念塑造（1）?贵阳现推项目概念分析（2）?本项目概念形成分析（3）?本项目概念升华（4）?本项目概念目标客户接受度分析2．?项目卖点分析（1）?项目社区主题概念分析（2）?项目规划卖点分析（3）?项目户型卖点分析（4）?项目外立面卖点分析（5）?项目园林概念卖点分析（6）?项目自身环境优势卖点分析（7）?项目的配套设施卖点分析（8）?项目的物业管理模式卖点分析（9）?项目的营销模式卖点分析（六）项目销售策略决策1．?项目销售目标分析决策2．?项目销售模式分析决策3．?项目内部认购期策略分析4．?项目公开期策略分析5．?项目销售中期策略分析6．?销售后期策略分析7．?广告跟进策略分析决策8．?媒体组合分析建议9．?销售组织与管理分析决策（七）项目的经济效益评估1．?项目销售目标分析2．?项目的广告投入成本与销售进度分析3．?项目投资收益与风险分析（八）项目销售实施全程建议1.?销售前期准备要案2.?销售机构设置安排3.?销售人员招募与培训安排4.?销售广告表现与档期安排二、测试市场阶段主要以问卷的模式将项目进行市场的测试，以便调整、完善、优化策划思路及方案。三、项目策划方案决策阶段根据测试市场阶段得出的市场反应程度，对策划大纲作最终的定案，以保证项目最大的市场接受率，减少项目的风险。第三部分??竞争对手项目分析?一、?竞争对手楼盘资料统计一览表物业名称?海恒贵山园?新进贵山苑?天恒城市花园?时代名仕楼?龙港国际中心?新大陆广场起价?2830元/M2?2680元/M2?3100元/M2?3100元/M2?3570元/M2?3170元/M2均价?3030元/M2?2910元/M2?3208元/M2?3270元/M2?3780元/M2?3250元/M2总套数?内购期间推出10余套?约100套?280余套??200余套?90余套优惠情况?一次性付款优惠2%-3%?一次性付款98折?一次性付款98折?一次性付款98折?一次性付款98折?一次性付款98折主力户型?两房一厅80余M2三房两厅126M2?3房—4房124—158M2?3房—4房120—160M2?161—205M2?130—300M2?平层：120—160M2跃层：165M2销售预估?还未开盘?约25%?约80%?结束?90%以上?90%以上位置?富水路与省府路交界处?民生路贵山街?富水北路与延安东路交汇处?中华中路8号?中华中路喷水池旁?中华南路规模?占地：1.8万M2总建面:8.9万M2?由3幢高层和1幢多层组成?占地：10000M2由一幢高层写字楼和3幢高层住宅组成?总建面：2.4万M2?由25层跃层29层平层组成?总建面3.1万M2绿化率??25%?40%???容积率?约4.9?????层高?3米?3米?3米??3米?3.3米售楼部特点?临时售楼部无特点?整洁、清新、一般化?比较大气、醒目、设施齐备??一般，无特色?比较大气、醒目、设施齐备景观配套?市政设施?市政设施?中庭园景，周边环境俯瞰?突出邻街环境?突出邻街环境?智能化?防盗报警系统,红外线监控,煤气报警系统,网上预定,视频点播,一卡通,停车场管理系统?监控、对讲系