电信大厦营销推广方案..doc

电信大厦营销推广方案 一、项目概况阐述 本项目总承揽租赁面积24540.16平方米左右（以实际测绘面积为准），招商内容以商务办公为主，并配以1-2个餐饮/休闲/康体类型业态。根据甲方提供的项目情况，目前A楼的23层作为甲方自用，B楼的8—9层作为电信公司的办公用房。 项目整改主要内容为：群楼及主楼的外立面做整改，A楼写字楼入口做调整并做高标准装修，其他主要以翻新为主；目前，对项目租赁有较大促进性的行车动线、车位未能调整到位。具体整改的工程进度暂不明确。 其他事项：要求聘请物业顾问为一家国际性的专业公司，经营公司为中都物业公司，初步设定的物业管理费用为5元/平方米/月（不含公共区域能耗）。 二、工作目标简述 招商价格及年度递增幅度 租金区间：2.8--3元/平方米/天(含税价) 第二年起每年环比递增5% 招商任务，截止2009年5月30日，完成全项目95%的招商。分解如下： 截止08年12月底，完成全项目40%的招商； 截止09年5月底，完成全项目95%的招商。 第三方押金与付款 全项目30%的面积为付12押1，40%的面积为付6押2；30%面积付3押3 小结：根据项目现有的硬性条件和整改情况，结合目前市场行情，项目要达到3元/平方米/天含税租金均价以及到12月完成全项目出租率的40%是有较大阻力的，且在配套不明朗和物业收费标准明显偏高的情况下，完成既定的招商任务将有较强的抗性和风险。 三、营销策略（推广/招商） 论述：项目实际存在的抗性和风险是显而易见的，且项目要实现招商目标是非常不易的，故把握项目的招商节奏，有的放矢投放各类推广，以及拟定具有一定吸引力的招商优惠政策，为项目的成功招商做好各项准备。 具体策略如下： 强化项目核心竞争力——大业主，并通过多种针对性非常强的媒体渠道集中、强势的发布项目信息，以此铺面打点，各个深入； 主要媒体投放为：项目宣传单张、网站（O571/FC571/0571xzl）、电台（交通之声/西湖之声）、短信、夹包（钱江晚报）、报纸广告（钱江晚报）等。 主动招商，以最短的时间引入具有一定影响力和号召力的企业，以此作为项目价值的反应和样板效应，为项目后续的招商工作买下坚实的基础； 建议引入：保险、金融、贸易类巨头； 以各种优惠方式促进成交，实现既定目标，减少项目的空置损失； 优惠方式有： 加长免租期，即09年11月31日前签约的客户，租赁起始日期都可定为09年1月1日；11月31日以后的客户，也可适当享受30-40不等的免租期； （免租期应按面积大小与租赁面积来定的，以下的是对外的标准，很多还是需要再谈的） 200平方米以下，免租期10天； 200－500平方米，免租期15天； 500－1000平方米，免租期25天； 1000平方米以上，免租期30天—40天； 优惠政策 1）根据面积优惠 500－1000平方米以上者，享受97％的优惠； 1000平方米以上者，享受95％的优惠； 2）根据付款方式优惠 按半年付租者不优惠，按年付租者享受95％的优惠； 根据租期优惠 一次性租期为2--3年者享受租赁期内不递增； 减免年度环比递增：签约租赁期期限为3年的，递增幅度不变；签约租赁期限4及以上的，即可享有第三年开始环比递增的优惠（即减免的二年的递增）； 积极有效的推进2、3级代理合作，并促进目标的实现； 实现与杭州各大实力商业的工作的合作，促进项目的招商目标，如戴德梁行/中原地产/新杭商业地产等机构和个体；根据市场了解杭州地区的写字楼佣金收费标准为一个月租金。 重视现场接待，不断提升工作人员的专业水平，以专业、体贴、人性化的服务模式得到客户的信任，以次促进项目的招商成功率，并通过客户关系的维系，促进客带客的成交； 加强通路营销，即招商人员主动拜访（电话/实地）目标客户，积极开展招商工作；（需要拟定详细的通路营销计划） 与区域政府协商，制定政府人员积极为本项目客户代办各类注册、更名、税务等级等各类工作； 其他：建议项目案名不做调整 原因 1、“中国电信”已有近10年的扎根经营，楼宇名称和地理位置 已深入人心，具有非常强的识别性和惯性认知； 2、因楼体上的“中国电信”四字最好不摘除，且地名办不做更名处理，故为了保持楼体识别的统一性和协调，建议不调整案名。 如一定要更名可为 中都金融广场（名字一定要气派，一定要叫的响） 推广费用建议 本年度总推广费用为总租赁金额的4％ 即2300万元*4％ 为：92万元 各阶段目标分解 月份： 08.10 11 12 09.1 2 3 4 5 目标： 5% 12% 23% 15% 10% 10% 15% 5% 阶段