不动产抵押登记实践中存在的若干问题研究.pdfVIP

不动产抵押登记实践中存在的若干问题 唐 敏4 巴塞尔银行监管委员会(巴塞尔委员会)制定了巴塞尔协议后发 布了新的资本充足框架(新巴塞尔协议)。该协议被广泛接受为各国 银行业管理的指导文件。其中“要求抵押品应当是具有足够流动性市 场支持的、法律上可以随时强制转让的资产。”(i)中国已承诺逐步按照 巴塞尔协议监管商业银行，也就是说，银行设立的抵押权必须是合法有 效的，并且抵押物要有足够的流动性。 在2004年l1月20—21日在柏林召开的“20国集团财长和中央银 行行长会议”上，20国集团发布了《关于金融部门制度建设》一文，提出 “保证财产权利(例如抵押品)在合同中的落实和执法，能够促进金融 服务的提高，促进金融市场的深化。”走上国际金融舞台的中国商业银 行需要在各方面与国际接轨，需要重视抵押制度的完善和有效运作，需 要保证抵押权具有保障债权实现的功能才能促进金融业的发展。 不动产抵押之所以至今还是银行最认可的抵押担保方式，是因为 抵押权利加大了借款人的违约成本、从而减少了借款人的违约激励。 但是，如果这种对违约成本的预期是不确定的，抵押人就会心存侥幸， ·中国建设银行股份有限公司无锡分行法律事务部职员j ① 巴曙松：《巴塞尔新资本协议研究。中国金融出版社2003年版，第48页。 177 担保法疑难问题研究与立法完善 甘愿冒不清偿债务的风险，结果是整个经济、金融环境受到破坏。 抵押登记中存在的种种问题是抵押权难以保障债权实现的重要因 素之一，这些问题主要表现在以下几个方面： 一、设定一个房地产抵押权却需要到两个 部门登记，法律规定缺乏可操作性 由于没有统一的登记机关，所以虽然现行法承认了法定抵押和共 同抵押，但实践中的房地产抵押只有在同时办理房屋和土地使用权抵 押登记后才能避免纠纷。 在实务中，实现抵押权时房和地不可能分别出卖，如果抵押人将房 屋和土地分别抵押给不同的抵押权人，在执行时就非常困难，因此承认 法定抵押并不能保护登记在先的、只到一个登记部门登记的抵押权人 的利益，除部分金额较小的个人住房抵押贷款外，银行普遍要求抵押人 在以房地产抵押时，必须同时到房地产行政管理部门与土地行政管理 部门登记，使当事人设定抵押的手续变得十分烦琐。 二、登记部门强制评估，评估和登记 费用过高，不合理也不合法 在我国，不同的抵押权登记机关隶属于不同的行政单位系统，他们 办理抵押权登记所遵循的程序与规则又是由不同的行政主管部门所制 定的规章。因此，办理房地产抵押要到不同的登记部门，按照不同的程 序，提交不同的资料，缴纳不同的费用，其手续之烦琐，成本之高，目前 已经到了令人难以承受的地步。 (一)评估是抵押登记的必经程序。却缺少统一规范 评估机构和评估行业运作缺少统一的法律意义上的依据文件，各 评估机构只能进行专项评估，评估权事实上是相关政府部门授予各种 178 不动产抵押登记实践中存在的若干问题 评估机构的特权。房屋和土地评估所需要的评估资质也是不完全一致 的，有省建设厅颁发的《房地产价格评估机构资格证书》的评估机构可 以进行房地产评估，有省国土资源厅颁发的《土地评估机构资格证书》 的评估机构可以进行土地评估，并根据资格等级不同决定业务范围，但 许多城市的土管部门受理登记时，要求登记申请人必须取得由有《土 地评估机构资格证书》的评估机构出具的单独就土地使用权的评估报 告，才给予办理土地使用权登记。而拥有省财政厅颁发的《资产评估 资格证书》的评估机构，房产、土地行政管理部门在受理登记时一般都 不承认其评估结果，所以对抵押人来说，他们只能评估动产。由于各种 评估资格证书的颁发受到的限制较多，机构较少，在中小城市中存在一 定的垄断性。 (二)评估和登记的实际费用过高，并存在不合理、不合法的行为 让我们来看一个实例，就足以说明问题。某单位以房地产抵押申 请办理一笔500万元房地产抵押贷款大约支付的费用(依据房产评估 041号)：房产评估价(房产评估价一般为房地产总价)为1