不动产开发的政府管理方法改革探讨研究.pdfVIP

不动产开发的政府管理方法改革探讨 陈玮+ 摘要：针对当前不动产开发中的规划失控和房价上涨问题，进行深入浅出的分析，进而 提出宏观规划引导和土地分区管制内容，提出尽快改革“强调远期规划、忽视近期规划” 的传统方法，将国民经济“十一五”规划、土地利用总体规划、城市规划等行业和部门 规划统一为一个综合性规划，对之立法加以确立，有效指导不动产开发。应大幅度增加 福利性住宅用地的划拨使用；应改革目前一次性收取数十年土地出让金的方式为收取土 地使用年租为主的方式，进而合理评估不动产开发收益的增长分配；应形成政府、市场 -b公民社会的公众参与三足鼎立的管理局面，有效把握不动产开发健康运行． 关键词：不动产规划管理改革 不动产的物质形态是实体存在的土地及土地上的附着物(自然实体和人 工实体)。通过不动产开发，引起不动产物质形态、使用效力和权益的变化， 涉及复杂的社会经济利益再分配问题，也涉及资源环境可持续发展问题．本 丈不动产开发主要指城市不动产开发，即城市化所致的不动产开发。在-3前 大陆城市化快速发展，土地问题尖锐、不动产开发中各种矛盾突出的情况下， 加强政府对不动产开发的科学管理和引导，是理论界和实务工作的迫切研究 任务。 1 当前社会关注的主要问题分析 1．1规划失控 近年来，大陆城市化水平每年均以1．4个百分点以上的速度增长，每年 城市化水平只要提高1个百分点，就会有1000～1200万农村剩余劳动力从农 村转移到城市，这巨大的社会需求带来城市不动产开发的巨大动力，也不可 避免地带来各方面的利益再分配和矛盾冲突，客观要求政府从公共利益角度 进行土地利用总体规划控制和不动产开发管理。 可是．规划控制和管理并不理想。1986年大陆编制了第一轮土地利用总 体规划，规划期为1985～2000年：但是由于没有具体规定规划审批等事项， ‘陈玮中旧土地学会理事、土地经济分会副主任委员，中国房地产估价师与房地产经纪人学会理事 教较数高级城市规划师 28 此轮规划没有得到实施，即没有发挥作用。1996年起，大陆编制了第二轮土 地利用总体规划，规划期为1997～2010年；以分配指令性控制指标为特征， 由国土资源部确定基本农田等总量规划指标，再将指标分解后层层分配到各 省、市、县以至乡镇；要求各级政府都按指标做规划，并强调严格的行政审 批制度来保证规划指标的实施。可是，由于规划本身不科学，实施过程中这 些指标基本失灵，被地方政府频繁改动；至2000年，规划批准实施仅1年， 就有19个省市自治区突破了耕地远期控制指标。 第一个原因，随着城市化发展需求，在城郊地区征用农地来进行不动产 开发，可以带来巨大的土地批租收益，对于工业用地、居住用地、商业用地、 综合用地分别按照50年、70年、40年、50年的土地使用权价格进行出让， 土地出让金成为地方政府“第二财政”，由此产生经营城市的业绩。同时，因 招商引资和各项经济建设所致的不动产开发，也确实振兴了城市经济，推动 了GDP的增长。 第二个原因，是著名的三农问题：“农民真苦、农村真穷、农业真危险”。 农地留不住农民，大多数乡村中已只剩“386199部队”，即只剩中年妇女、 儿童和老人，农村青壮劳动力涌向城里去打工。被理论工作者呼吁的“富裕 农民的出路在于减少农民”，早已是客观发展情况。农地保护相对于不动产开 发效益来说，在地方政府和大众眼里，显得微不足道；而满足城市化用地发 展需要，似是更为重要的事。 土地利用总体规划说是要与城市总体规划用地相协调和衔接，但是，以 土地利用为核心内容的城市规划同样失控。大陆的城市规划原是学前苏联的 模式一一以国民经济计划为依据，在向市场经济过渡阶段，显得无所适从； 被戏称为：“规划、规划、墙上挂挂，不如领导一句话”；经过多年的摸索， 目前的城市规划仍多是以远景蓝图为重点，尽心尽力描绘规划期末(15～20 年后)的用地蓝图，而对近期建设规划的研制不深入，多采取模糊处理方式； 一个城市总体规划一般都要做二、三年，多的要做五、六年，往往规划刚做 完，就马上需要调整。真是令人遗憾。城市总体规划体现着市政府的远期发 展思维，一旦市领导换届，远期规划往往也调整。这不能说是市领导意志的 问题，而是立见划方法本身不科学。按照常识，远景的事情不可能看得很清楚， 而人民大众关注的解决近期问题是当务之急。 在两大系列规划同时失控