不动产连环交易中的物权变动研究——基于请求权基础理论的实证分析研究.pdf

三、民商事法律适用篇249 不动产连环交易中的物权变动研究 ——基于请求权基础理论的实证分析 福建省福州市中级人民法院 黄勤武 不动产连环交易在市场经济领域经常出现。房屋买卖是现代社会典型的不动产交易行 为，也是典型的不动产物权变动。房屋连环买卖在目前房地产交易中普遍存在，是目前房 地产买卖纠纷的症结之一。司法实践中呈现出各交易主体基于不同诉因起诉的案件类型， 由于我国长期缺乏完善的物权法规范和社会层面普遍的物权法意识，理论界学说纷呈、莫 衷一是，实务界做法不一、裁判各异。其间涉及的民法理论纵横交错，包括物权变动与合 同效力、元权处分与善意取得、占有保护与抗辩等诸多法律问题。①如何在司法实务中正 确处理不动产连环交易纠纷，一直是困扰民事审判的一大难题。《中华人民共和国物权 法》(以下简称物权法)的颁布，为解决上述纠纷提供了强有力的法律支撑。因此，在物 权法框架内及时梳理物权基本理论，遵循物权法立法旨意，统一法律适用，公平解决不动 产连环交易纠纷，在当前着实是一项具有重要理论与现实意义的工作。 一、案例呈现：不动产连环交易的司法诉讼表现形式 (一)案例基础事实 甲将自己房屋卖给乙，买卖合同签订后甲即将房屋交付给乙，并将房产证也交给乙， 但没有办理过户登记。乙在住了半年后，又将房屋转卖给丙，并将房屋交给丙占有。丙从 乙处取得甲的房产证，但也没有办理过户登记手续。在丙居住期间，该房屋价格迅速上 涨。② (二)司法实务中的诉讼表现形式 在上述基本案情的基础上，依据作为原告的不同交易主体，司法实践中主要呈现为以 下三类诉讼： ①其中涉及物权变动的负担行为与处分行为被台湾著名学者王泽鉴先生称之为是“民法上的任 督二脉”。王泽鉴：《民法总则》，中国政法大学出版社2001年版，第272页。无权处分则被学者们称 之为“法学上的精灵”。可见上述概念在民法学上的重要地位。 ②基本案情及实务中的诉讼表现形式均是以笔者主审或笔者所在法院民一庭审理的不动产连环 交易案件为原型，抽象出具有法律意义的事实组合而成，以简约行文，方便论述。另一方面，这也是 下文将要提及的请求权基础思维下的产物。 250司法解决纠纷的对策与机制 1．房屋出卖人为诉讼原告 案例一 甲诉至法院认为其与乙签订的买卖合同因未办理登记手续而无效，要求乙 返还其房屋。 案例二甲以房屋产权登记人的名义直接起诉房屋占有人丙，要求丙返还其房屋。 2．房屋第一买受人为诉讼原告 案例三 乙起诉甲，要求协助办理过户登记手续。甲提起反诉，认为其与乙签订的 买卖合同因未办理登记手续而无效，要求乙返还其房屋。 案例四 乙起诉丙，以其未取得房屋所有权，与丙签订的合同系无权处分合同，且 甲未予追认为由，请求确认合同无效，或以双方合同违反法律、行政法规的强制性规定而 无效，请求判令丙返还房屋。 3．房屋终局买受人为诉讼原告 案例五丙起诉乙，要求办理过户登记手续。乙抗辩并非其不愿履行过户登记，实 则因甲迟迟不配合办理过户登记。在诉讼中发现甲此前将房产证挂失，并已将房屋高价卖 给丁，且办理了过户登记手续。丙遂申请追加甲、丁为共同被告，请求确认甲、丁之间的 买卖合同无效，要求三被告协助办理房屋过户登记手续。丁提出其为善意第三人的抗辩理 由，并反诉要求丙退出房屋。 (三)问题聚焦 上述案例呈现的房屋连环买卖的诉讼形式属于较为典型的不动产连环交易案件类型， 案情看似简单，但其中蕴含着诸多民法基本理论问题及实务争议的具体问题： 1．案例一、案例三体现的问题是：不动产物权转让合同(房屋买卖合同)的效力是 否受不动产物权变动(房屋过户登记)的影响? 2．案例二体现的问题是：不动产物权的事实占有人能否基于连环交易合同行使对登 记所有权人的占有抗辩? 3．案例四体现的问题是：物权变动的合意(如不动产或其权属证书的交付)是否具 有拘束力?未登记领取权属证书的不动产转让合同的效力? 4．案例五体现的问题是：在不动产双重买卖中，不动产事实占有人能否对抗不动产 善意取得人? 上述具体问题实际上可以总括为一个基本命题，即在不动产连环交易中，在不动产登 记与占有分属不同主体时，如何在法律上的所有权人和事实上的占有人之间确定保护基