不動産市場之運作方式研究.pdfVIP

不勤麈市埸之逞作方式 林元具+ 摘要：不勖崖市塌乃任何圆家的重要市埸，傅杭的分颓方法枸有以下各獯：(1)孺逛行 市塌匿隔(marketdisaggregation)，乃按不勤虚的用途分霜住宅、面埸、辫公室等市埸， (2)霓遥行房屋交易，乃特不勤麈分羁中古屋舆新屋市埸，(3)霜研封市埸施圉，乃按都 台匿霜辈，逛行地匹性之分颓，例如大台北市埸、大台中市埸等，其下再按匠位分厨不 同的次市埸，(4)按照景氯循瑗t割分瘸贾方市埸舆黉方市埸，(5)不勤彦保耐久财·其 麈槿舆使用可以分雕t故晚近的分法保将其壹4分霭资本舆租赁雨谨市埸。 阴键字：不勤虚市塌、贾方市埸、官方市塌 1．前 言 不勤鏖指土地及其定著物1，保任何园家的重要财富，以美圆霜例，不勤 彦构占全圆财富浮值的56％，而不勤麈存量的每年增加额度灼占GDP的5-7 andWheaton ％(DiPasquale 1996)，在台湾地匿‘有土斯有财J的祝念早已深 植人心，再加上资本累稹不如美园雄厚，不勤虚在财富所占地位更加重要， 1999年台湾地迂土地公告现值属63兆元(赖碧箜，2000)，由此推算市儇籽 126兆元，枸霜常年圆民所得7．7兆元之16倍。而近20年来管造桨每年封 GDP的贡献杓占4-6％2。不勤彦市埸傈按一定规则逛行交易的箍固，但不勤 彦是具暨的商品，焉分析方便须将其劐分羁不同的次市埸，此稀舄市埸砸隔 (market disaggregation)，有的擎者先将不勤虚割分霜都市舆晨村雨倜次系兢 (Wiley 1977)，然後再按用途鲞!1分扇住宅、蔺埸、辫公室等市埸(Carn，et and Chinloy1984)。 al，1988)。有按房屋的屋龄割分属新屋舆中古屋(Goldberg 有按交易箍圈将不勤虚割分属各地延性市埸，例如大台北房屋市埸、大台中 and 房屋市埸等，每倜市埸又按匿位割分焉静多不同的次市埸(PyhrrCooper 1982)。有的按研究封象割分属倜髅市埸舆穗髓市埸。有按景氯循瑕，将不勤 ’作者摇任中圜文化大罩建篥及都市彀针犟系教授 崖市埸割分鹧贸方市塌舆耍方市埸。其他分颊方法尚多，例如有的棱交易封 象彗|J分属建篥物舆土地市埸，亦有按建篥型熊、建材割分等，但不勤崖是一 獯耐久财，其租赁舆资本可以分献，故最近舆起的分颊方法保胳其查n分羁资 andWheaton 本舆租赁巾埸(DiPasquale 1996)。以上各穗不勤虚市埸分颊方法 之演连即成羁本文的研究目的。 本文共分五筛，除第一箭羁前雷外，第二箭凝遣行不勤虚市埸各诬分颂 方法的比帧，第j筒封谕不勤麈的贸方市埸舆寅方市埸，第四簖刖探讨最近 将不勤蔗割分羁资本舆租赁市埸的分颂方法，而第五售『i霜精稻。 2．不勤鏖市塌原有各獯分翔方法的比较 奉筋凝封萧不勤摩市埸原有的各蓓分颊方法，如不勤虐市埸可按资本投 施的密集程度割分羁都市舆晨村雨徊次市埸，遥獯分颓方法有助一般人嘹解 各尉都市化的程度，困属随著径清骚展，人口逐渐向都市集中，都市不勤彦 迩蔚属任何固家不勤蘸的最大宗，都市不勤麈所注重的是’匠位J，而展村不 勤虚注重的是土地的费力，然後都市不勤瘫又可按其使用割分霭住宅、商埸 (retailspace)、辩公室等次市埸，因焉影警款等次市埸供需的因素及用途有所 不同，敝有剑分的必要。 住宅i阿埸舆≥F住宅市埸有所不同。住宅侵格的燮勤舆辫公、工檠、蔺埸 不勤崖的便格燮勤保不大，影警适些市埸的制度相常不同的。住宅的资金融 通所探取的初微抵押制度舆其他不勤彦颢有不同，例如美圆的住宅的抵押市 埸摊有一侗非常活躔的次微市埸(抵押榷的其寅市埸)，但蔺桨不勤崖以私人 属主要融资的封象，}=；f次板市埸的规模甚小，台湾地匿不勖蔗麓务化的工作 正方典未艾。 因属一般商品的市埸燕法解释不勤崖市埸的逼作，故不勤崖市埸须有道 一步研究的必要，而研究的切入黠宜由分颓著手，例如任何丽品(不包括不勤 虚)的市埸模型均馑讨输罩一的敷量舆侵格，例如某商品的需求(轨)保俱格