文殊院一期建设项目投资可行性研究报告..doc

“文殊院”一期建设项?目 投资可行性?研究报告 中房集团（成都）尺度地产营?销有限公司? 2005年?5月 目 录 一、项目总说明? ------------3 二、项目概况 ------------5 三、投资环境研?究 ------------11 四、市场研究 ------------15 五、项目地理环?境和附近地?区竞争性发?展项目 ------------17 六、规划方案及?建设条件 ------------21 七、投资估算及?资金筹措 ------------22 八、项目评估基?础数据的预?测和选定 ------------28 九、项目经济效?益评价 ------------28 十、风险分析 ------------31 十一、可行性研究?的结论 ------------32 十二、附件部分 一、项目总说明? “文殊院”一期建设项?目规划用地?面积约合1?12.98亩。规划总建筑?面积为86?352.34平方米?，其中地上商?业部分总建?筑面积为5?1352.34平方米?，公共配套设?施建筑面积?2000平?方米，地下建筑面?积3.3万平方米?。其余C3、C5、C7、三宗地约合?34.84亩，用于拍卖。一期详细规?划用地指标?如下表： 项目用地 用地面积 容积率 地上面积 地下面积 B3 8970 0.95 8521.5 33000? B4-1 7460 0.8 5968 B4-2 6255 0.95 5942.25 B6 15822?.3 1.12 17720?.976 B9 6500 1.06 6890 C6 7089.45 0.89 6309.6105 C3 9474 6 C5 8084 3 C7 5667.6 7.3 一期总用地?面积合计 112.985亩 拍卖土地面?积合计 34.839亩 地上建筑部?分面积合计? 51352?.3365 一期平均容?积率 0.9857 （一）投资可行性?研究依据 中房集团（成都）尺度地产营?销有限公司?对“文殊院”项目一期进?行项目可行?性研究评估?工作，并提交投资?可行性研究?报告用于项?目银行贷款?，其主要研究?依据如下： 1、《中华人民共?和国房地产?管理法》； 2、《中华人民共?和国土地管?理法》； 3、《中华人民共?和国城市规?划法》； 4、《成都市城市?总体规划》； 5、《房地产开发?项目经济评?价方法》、《房地产估价?规范》； 6、成都市有关?房地产开发?、销售的法规?政策； 7、二○○○年《四川省建筑?工程计价定?额》、《全国统一安?装工程预算?额四川省估?价表》及相应的取?费标准； 8、国家及地方?关于营业税?、土地增值税?、所得税和税?收管理条例?； 9、委托方提供?的相关资料?： 10、成都市20?01年至2?00 11、其他相关资?料。 （二）投资可行性?研究假设前?提和限制条?件 1、本项目土地?使用权能合?法取得；且以本报告?设定的价格?取得为本报?告的假设前?提； 2、本报告设定?的使用用途?（商业）能够最终通?过规划部门?的认可批准?； 3、政府对周边?商业服务设?施、基础配套设?施有整体规?划； 4、本项目建筑?设计功能完?善、布局合理，配套设施完?善、适度，能引导足够?客流量并能?满足消费者?需求； 5、本项目地质?状况较好，工程建设能?按计划顺利?进行； 6、本项目单位?工程竣工验?收符合国家?相关验收标?准，项目综合验?收能顺利通?过政府规划?部门和其他?相关职能部?门的验收，项目能及时?交付使用; 7、政府的相关?政策、房地产市场?、经济环境保?持良好的发?展趋势，没有较大波?动； 8、委托方提供?的资料合法?、真实可靠。 （三）项目投资可?行性研究结?论 1.市场分析结?论 根据对“文殊院”建设项目的?综合分析得?知：该项目的开?发建设具有?文化内涵、区位、规模、品牌等优势?。旅游产业作?为四川的支?柱产业之一?，近年来得到?了快速、健康、持续的发展?，为本项目奠?定了较好的?市场基础。从市场的角?度来开，该项目开发?的产品符合?市场需求，项目开发建?