重庆涪陵区某商业物业项目定位报告..docVIP

 重庆涪陵区某商业物业项目定位报告 项目定位报告 项目定位 项目定位原则 本项目作为涪陵城区边缘的一个商业物业，以什么样的整体规划形态推向市场，是本案成功销售的关键所在。本项目的市场定位，必须对涪陵的商业环境做出较准确的判断，再结合自身的特征，最后按上述因素，针对市场需求，进行最佳的市场定位。根据我们前期的市场调研结果及对相关商业环境的分析理解，再结合我们多年的市场经验积累和对目前市场背景与变化规律的了解，我们认为本案的总体市场定位应遵循以下原则： 市场导向原则 以市场需求为导向，产品定位于市场空白点，符合市场购买力； 市场威胁原则 充分利用市场机会，规避市场竞争威胁； 市场创新原则 以全新功能市场的竞争姿态，出现在涪陵房地产市场和商业物业市场； 市场差异原则 要与涪陵其他商业经营定位形成差异，形成自己独特的市场卖点； 市场风险原则 扩大目标市场范围，尽量减少项目销售风险； 利润最大化原则 定位必须有利于本项目的销售推广和使项目物业价值最大化，通过项目销售获取最大利润； 可操作性原则 要确保物业经营和传播推广的可操作性。 项目定位必须考虑的因素 科学的规划布局 便捷的交通组织 合理的业态功能分区 适用的商铺面积 具有号召力的品牌店 优秀的物业管理和商业管理 优惠的政策鼓励 适合的销售价位 定位分析 定位是决定一个项目成败的关键。 首先，它必须针对市场空白点准确的对本区域市场进行业态定位，只有业态定位准确才能使项目在销售、经营和管理方面取得成功。业态定位是商业地产项目定位的价值核心，很难想像一个业态定位错误的商业物业在市场推广中能够取得成功。业态定位要解决的问题是：本项目的商业物业做什么？是做综合性商业物业，还是做专业市场，或者是以某专业市场为主的多业态组合？哪一种商业形态更适应市场（或者区域市场）的需求？哪一种方式更利于本项目的销售？哪一种方式更能够使本项目利润最大化？ 其次，是市场定位。它实际上是确定买家的范围，确定主要是为哪部分人群服务。定位精确，界限清晰才能得到市场的认同，商业物业不可能为所有的消费人群提供并满足他们所有需求，必须界定一个或几个最具有现实购买力和实际需求的消费群，以此构成本案的目标消费群。对于一个商业物业，只有明确了产品的销售对象，才能根据其消费层次、购买能力和投资方式以策略性和技巧性的方法消除其心理抗性。根据地产因素分析、开发背景分析、市场供求状况研究、竞争者研究、项目优劣势分析，做出符合市场的定位，以最大限度地发挥项目优势，争取最大的投资收益； 第三，是产品定位。产品定位就是在业态定位的基础上，根据市场定位的目标客户群，对本项目产品作出一个最终的定位。为了使项目能够在销售和经营过程中赢得市场的青睐，就必须对产品的规划（如：开间、进深、层高、面积）、功能分区、人流动向……等进行有效、合理、周全的规划。因此，最终的产品定位是以满足目标市场的需求为前提，在商业市场空白点上作出的产品规划。 项目定位指导思想 做出自己的特色，以吸引目标消费群； 本物业应是涪陵现有商业的一个创新派，经营定位考虑到涪陵市商业形态的实际情况，立足于市场空白点； 从档次上做成涪陵最利于经营的专业商业物业； 以项目的销售为目的，产品规划和定位以市场的实际需求为导向，使本项目在市场上能够获得最终的成功。 二、 业态定位 1) 本案位于涪陵市郊迎宾大道和太极大道交汇处的鹅颈关立交桥旁，“前不着村，后不着店”，距核心商圈较远，商业氛围几乎为零； 处于城市快速干道上可定位为专业市场； 涪陵现有专业市场： 专业市场 现状描述 汽车销售 离主城区太近，大宗高额产品被重庆吸纳 家具 已有规模较大的“翔正丽都”家具城 小商品批发 已有规模较大的成熟超市 建材 以实验转盘为中心自发形成的专业市场，但以街铺为主，分散经营，缺乏品牌效应，无法统一推广 装饰材料 同建材业种 IT 已有“泰兴电脑城”品牌专业市场 家电 国美电器 通讯器材 集中高笋塘路、虽很分散，有重新整合空间但其对人流要求较高 汽配 零散、其多存在于郊区的街铺中，经营对环境污染较大 市场空白点： 机电市场、农资市场、药品批发市场、服装批发市场； 2020年，涪陵将发展成为50万人口城市。随着城市人口的增加，城市规模的扩大，涪陵对周边区域的影响和商业辐射都将得到增大和加强，农资产品和农机产品的需求将会进一步加大； 涪陵目前在秋月门――合智广场8539元，基本上达到汽车销售的市场标准（年人均GDP产值为1000美元），因此在本项目的业态规划上可以拿出部分商业物业来作汽车销售； 在长途客运站的周边，存在着大量的住宿、餐饮、娱乐、办公（托运、运输）的需求，而住宿和办公对于商业物业楼层的要求不是很高，为了增加项目的可销售面积，可以在三楼（及以上楼层）规划为住宿、办公业态。 综上所