住宅区物业管理模式的优化与创新_张金娟.pdf

总第216 期 城市问题 2013 年第7 期 〔文章编号〕 1002 － 2031 (2013)07 － 0002 － 07 住宅区物业管理模式的优化与创新 张金娟 〔摘 要〕 在厘清住宅区物业管理模式概念内涵的基础上，认为构建良好的住宅区公共事务决策控制机制是当前物业 管理模式优化与创新的根本出发点。分析了内部组织决策和代理人决策两种传统机制的特点及限制条件，提出了合作决策 机制、第三方顾问决策机制和政府介入决策机制三种创新机制，并对公共决策过程中的业主不合作、不参与问题进行了探讨。 〔关键词〕 住宅区;物业管理模式;公共事务决策机制 〔中图分类号〕 F293． 33 〔文献标识码〕 A 自上世纪80 年代以来，市场化的物业管理模式 阶段:前期物业管理招投标阶段、前期物业管理阶段 已经在全国城市住宅小区中普遍推行。但是，在经 和正常物业管理阶段。各个阶段的实践操作在相应 历了30 多年的发展实践之后，这种模式正面临着现 的法规中都有明确的要求。纵观整套运作模式可发 实的挑战。一些小区管理涣散，矛盾重重，这给小区 现，其最基本的特征就是市场化，即通过市场化的手 建筑与环境的正常维护、居民生活的安全稳定和社 段解决小区管理中的所有问题。 会状况的和谐发展带来了很多不利的影响。这种状 但是众多住宅小区的管理现状表明，现有的市 况表明，现有的小区物业管理模式存在一定的缺陷， 场化物业管理模式面临着严重的共有产权管理的困 如何对其进行优化与创新以实现良好运行是当前面 境。所谓共有产权管理的困境就是指小区内的业主 临的紧迫课题。 虽然能够有效地管理各自的专有部分，但是作为共 有产权人在物业公共部分的管理和使用中通常会面 一 问题的提出与文献回顾 临过度使用、业主行为的外部性以及搭便车等几大 ［1］ 问题 。产权共有式小区是当前我国城市住宅小 1． 问题的提出 区的主导形式，当住宅区产权人数量较多时，共有问 自《物业管理条例》、《物权法》及其配套法规颁 题所带来的管理困境尤其突出。 目前的制度设计以 布实施以来，中国逐步明确了住宅区物业管理的基 集体中的所有共有人(无论其数量多少)都能够(至 本模式。该模式按照时间的先后顺序可以分为三个 少是多数人)积极参与小区公共事务为前提，但这 〔作者简介〕 张金娟(1972—)，女，汉族，河北献县人，天津商业大学商学院工程管理系、天津商业大学管理创新与评价研究中心副教授， 硕士，研究方向为房地产经济与物业管理。 〔 基金项目〕 教育部人文社会科学研究青年基金项目(10YJC630383)。 〔收稿日期〕 20 13 － 0 1 － 21 〔修回日期〕 20 13 － 03 － 11 ·2 · 本刊特稿 《城市问题》2013 年第7 期 住宅区物业管理模式的优化与创新 ［6］ 与小区现实状况严重背离。虽然小区中的业主在物 题 。叶毅明等从委托—代理理论的视角出发，把 业管理方面存在明显的共同利益，但除非业主人数 共有公寓管理的模式分为四类:业主管理型、直接人 很少、存在强制或足够的外部激励等特殊手段以使 工