论宅基地使用权之抵押、流转研究.pdfVIP

论宅基地使用权之抵押、流转 宁夏宝中律师事务所李金凤 宅基地属于集体所有但农民可以无偿使用的一项财产。农民取得宅基地使用权后在上面 建筑房屋，这成为我国大部分农民的主要财产。在建国初期宅基地主要解决农民的居住问题， 当时农民对宅基地的需求也主要是用于居住，但根据现阶段经济发展的状况，他们需要在一定 范围内转让、抵押、出租等进行收益。而我国法律禁止宅基地使用权的转让抵押，这样也限制 了宅基地上建筑物的转让和抵押。 宅基地使用权属于农民享有的主要财产，也属于我国物权法调整的范畴，宅基地使用权应 该和其他财产权一样，能交易、抵押、流转等，才能充分发挥其效用，并在一定程度上促进经济 的发展。而我国关于禁止宅基地使用权抵押、流转之现行限制了宅基地使用权物权效用的发 挥。在物权法制定过程中，关于宅基地的转让、抵押问题争议很大，一种观点认为，应当允许宅 基地使用权的转让和抵押，可以充分发挥宅基地的效用；另一种观点认为，允许宅基地转让和 抵押可能会损害集体经济组织的利益，并影响农村土地的管理，故不宜放开宅基地使用权的转 让和抵押。以上两种观点都考虑到了社会整体的利益，但非常矛盾，那么我们是否能找到一个 途径解决这一矛盾，以便放开宅基地的转让和抵押，还不会损害集体的利益，也不会影响农村 土地的管理。笔者认为对于宅基地使用问题可以参照国有土地出让合同的形式，对宅基地使 用权也通过合同约定一定的使用期限，允许使用权人在约定的期限内对宅基地进行抵押、流 转，期限届满后集体经济组织有权行使权利。 一、我国宅基地使用权的发展状况 经过漫长的封建社会及革命战争年代，建国后土地成为农民的主要生产资料及生活资料， 为了保证人们生活并促进经济的发展，土地改革时期给农民分配宅基地用于建房屋，分配耕地 以保证农民种粮食。根据当时的经济状况，宅基地使用权是唯一的，仅有的可供农民居住使用 的财产，宅基地的功能完全是为了保证农民的居住，故农民对宅基地享有的权利仅限于占有 使用。 根据现阶段经济的发展，人们对一项财产的需求不仅仅是占有、使用，更重要的是让一项 财产创造经济价值，而且不是所有农民都靠宅基地来满足其居住需求，有些农民在拥有宅基地 的同时在城镇购买了房屋。宅基地使用权及其地上建筑物作为我国大部分农民的主要财产， 人们对于宅基地的作用上的需求不再仅限于占有、使用，他们需要通过转让、抵押、出租、出借 等形式来发挥财产的更大的价值，得到更大的收益。 ． 在建国初期经济基础差，当时的经济结构宏观的可分为农业和非农业，从事农业者定名为 农民，并确定为农村户口，从事非农业者定为城镇户口，并狭隘地确定为居住于城镇(关于我国 这样的户El管理也不能适应现阶段的经济结构，笔者认为现在对于我国的居民不应再分农村 论宅基地使用权之抵押、流转239 户口和城镇户口，应当确定为统一的居民户口)。农民居住于农村，一户基本上只有一处住宅。 但近几十年来随着我国经济发展，有些农民在城镇也购买了房屋，而有些城镇居民宁愿到农村 购房居住。虽然我国法律禁止城镇人到农村购买宅基地，但现实中确实也存在着大量的城镇 居民到农村购买宅基地的情况。我国的法律规定是想保护集体财产，但事实上却无法有效地 保护集体及农民的财产权益，关于宅基地的管理反而更乱了。同时也不利于全民生活的协调。 另外，在同一集体经济组织内有些成员拥有多处宅基地，但有些农户分不到宅基地，这就出现 了明显的宅基地分配不公的现象。 二、关于宅基地使用权的立法现状及其性质 我国没有系统的、专门的关于宅基地的立法，有关宅基地使用权的规定散见于《宪法》、《土 地管理法》、《担保法》、《物权法》及相关的政策性文件中。我国《宪法》第10条规定，宅基地属 于集体所有。《土地管理法》第8条第2款规定，宅基地使用权属于集体所有。根据以上规定 明确了宅基地属于集体所有财产。 根据《土地管理法》第62条第2款规定：“农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总 体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”1999年5月6日国务院办公厅发布的《关于 加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城镇居民出 售。”2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》强调：“加强农村宅基地 管理，禁止城镇居民在农村