论城市房屋拆迁的利益取向研究.pdfVIP

论城市房屋拆迁的利益取向 李华 摘要：本文针对我国城市房屋拆迁与拆迁补偿的相关法律法规、管理条例和指导意见，指 出了城市房屋拆迁存在利益取向失衡——“拆迁入得利、被拆迁人受损”的表现，分析了城市房 屋拆迁利益取向于拆迁人的根源，提出了解决城市房屋拆迁利益取向失衡的有效措施和建议。 关键词：房屋拆迁 利益取向 失衡措施和建议 随着我国城市化进程Et益加快，房屋拆迁已成为城市建设和发展的重要活动，而由此也引发了 大量的纠纷和社会冲突。一方面，被拆迁人出于种种考虑不愿意搬迁，或者要求获得更为合理的补 偿；另一方面，政府则要求按照自己的蓝图建设更为美好的城市。从而，整个城市房屋拆迁过程演 化成被拆迁人和城市政府、开发商的一种博弈行为，都希望从中获得尽可能多的利益，从而使其愿 望获得最大的满足。 1 目前城市房屋拆迁的利益取向 1．1 拆迁补偿估价方法不利于被拆迁人的利益取向 按照《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)规定，被拆迁房屋价格评估的具体办法 由省、自治区和直辖市人民政府制定。依据《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，被拆迁房屋 价格评估的办法主要是市场法。在具体实施过程中，由于被拆迁房屋的交易实例很少或没有，使得 被拆迁房屋价格评估的办法难以采用市场法。目前大多数城市房屋拆迁估价的方法是：房屋重置成 ‘ 本加上区位基准地价，即房屋重置价格加上土地的基准地价。 从被拆迁房屋价格评估的内容来看，其方法为重置成本法，被拆迁人最后得到的补偿价格是重 置成本价。但是，被拆迁人为了寻找新的住房，必须利用这笔补偿款在商品房市场上按照现行市价 购买新的住房，这既包括房屋的建筑成本和土地与配套设施分摊的成本，也包括房地产开发商的利 润和各种税费。在房地产市场上，。对于同一标的物，现行市场法评估价格将远高于重置成本法评估 的价格。因此，按照各地规定的或可选用的估价方法来评估被拆迁房屋价格，必然会使被拆迁人的 利益受到损害。‘ 1．2拆迁估价机构的选择缺乏市场监督机制不利于被拆迁人的利益取向 《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁 人投票或拆迁当事人抽签等方式。”但在选择拆迁估价机构的过程中，由于存在拆迁估价机构的不 实宣传、违规承诺、拉票贿选等不正当竞争，在缺乏严密的市场监督的情况下，很难保证其在房屋 141 2005 Q际筐裂杰匝翻 拆迁估价工作的中立性和公正性。估价机构为了迎合拆迁人的要求，故意压低被拆迁人房屋的评估 价格，损害被拆迁人的利益。对具有公益性质的项目拆迁，因政府相关部门不恰当的行政干预，往 往不按照被拆迁房屋市场价值进行评估，出具的估价报告带有浓厚的行政干预色彩，严重侵害被拆 迁人的利益。 1．3强制拆迁时的补偿不利于被拆迁人的利益取向 众所周知，由于国家法律法规的不完善，政府在城市建设特别是大量的征地审批、实施拆迁工 作中大包大揽，有的地方为了顺利拆迁甚至动用公、检、法等手段，进行强制拆迁，由此引起的政 府与被拆迁人的矛盾可以说己经成为带有普遍性的社会问题。 2 目前城市房屋拆迁中利益取向的根源分析 2．1 在相关法规中被拆迁人处于弱势地位 拆迁人与被拆迁人在拆迁过程中应该是平等的民事主体，法律在对双方权利、义务的设定以及 违法行为的制裁应具有平等性，但实际上却不是这样。 《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定：“拆迁人、被拆迁入与房屋承租人达不成拆迁补偿安 置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是拆迁人的，由同级人民 政府裁决。”“当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依 照本条例规定己对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆 迁的执行。” 仔细分析，该规定的一个严重缺陷就是