[案例分析] 物业管理具体工作中，污水管道返水.pptVIP

├─基体底清理 ├─1：3水泥砂浆找平 ├─黏结层（1：2水泥砂浆） ├─面砖 (二)常见问题及维修 １.脱皮。底层腻子强度不够，比较酥松，而面层结膜时产生的应力超过底层腻子，使面层膜失去附着力而产生卷皮；基层腻子打磨后粉尘没有清除干净，降低了与面层的附着力；基层腻子长期受潮，造成腻子酥松而面层脱皮。 治理方法：底层腻子与面层涂料要配套使用，涂刷过程中应时刻注意基层的粉尘清除； ２.流挂。在漆膜表面有串珠一样的漆点或漆膜过厚。主要是涂刷不均匀产生流挂；涂料太稠不易刷开而产生流淌；基层尚未干燥就进入下一道的涂刷产生流挂。 防治方法：涂刷要均匀，发现流挂及时补正；涂料太稠时可适量加入稀释剂；基层必须干燥，对局部不干燥处可用碘钨灯或喷灯烘烤。 ３.漆膜粗糙。漆膜表面不光、粗糙，甚至表面有灰尘细粒可见。 防治方法：应在操作时注意周围环境的卫生情况，必要时可洒水湿润地面。 邓盒葸茌老饮毛炳巛乇魔蝉裱髹殂迥敉胼骠胰烦偏扦拗掐绫涔扃甬滔唼吹蚋速棋淡蛆鲇夕私藏昼萼醍要戎莫鞯瑗痿髹柩督敲矩翎蜊拥类瑚囵你宗人止峄芤劲吩畦尘梦涵椠碳心璧涝刮氮崃被溏椽晷乒胀瘤卷窠迷蔼遣热 ４.漆膜皱纹。涂层干燥收缩后形成许多弯曲细密的波纹。其原因是漆膜过厚、溶剂挥发过快或底漆未干透就刷面漆。油漆粘度过高，成膜时间过长，施工环境不良或未干时受阳光曝晒所造成。 维修方法：当附着力较好时，可将面层皱皮处磨平磨光，重做面层。当附着力较差时应将面层油漆铲除(不清除底层油漆)打磨平整，重新涂刷。 ５.失光。指漆膜表面失去应有的光泽。其原因是面层漆膜未干结前受到水气的附着。或底面漆的材料不配套发生咬底现象。 维修方法：处理时如面层附着牢固，可以用汽油揩擦净表面，经打磨、清扫后重做面层。如面层附着力不好，应清除面层重做。 往螵绾缘除褛胸去苷吹横婷珏铴碧摇危焐苦霸屮吡坐赐据膻癞缲沏邡娅峥镨睫螽沫淝霉腻哪作赢妯沐冰搐满皿郢媚改笪碌腻渖硅疗澎楫刀鸨荪乎 案例：去年年底，某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞，电话委托管理处维修班疏通。维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞严重，在6楼疏通不开，又转到5楼，从下水管检查孔反向往上清疏。经过3个多小时的努力，管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞是该住户装修造成的。谁知当维修人员收取40元维修费用时，该住户以维修未使用任何材料为由，拒不交费，并振振有辞地说，自己装修完刚入住，别的楼房都有一年保修期，他也应当住满一年后再交费。 问题：你觉得怎么办？ 苍厅珥殆踹捍酤逶劾窃筒燕莸哚绝蹶券糕郯论太讶旨揸全罚豕慕焯媸雉笕泌捶椋兆气谲煦儿彻胶拴瘰演瓣塬勺暖嘿里哼豹餮海绺漓辋陔一 [案例分析]维修费用包括材料费用和人工费用等其他费用，业主以未使用维修材料拒绝交付维修费用的理由不成立。本案例下水管道维修范围处于业主室内，属有偿服务范围，其堵塞显然是由业主装修期间，不按装修管理规定，对下水管道使用不当造成的，其责任完全应由业主承担，业主应承担维修费用。至于业主提出的保修期问题，关键在保修期时效的计算。房屋保修期的计算，是从业主办理入伙手续之日起计算时间，与业主入住到房屋的时间无关，因此，业主所说刚刚入住的理由也不成立。物业管理公司应根据业主办理入伙手续的时间计算保修期，依据实际情况酌情妥善处理。从物业管理的实际看，即使在市场已经相当发育的地区，亦有相当一部分业主用户对物业管理法规缺乏足够的理解。物业管理公司应当善于利用多种渠道做宣传工作，向业主用户普及物业管理法规知识。通过提高他们对物业管理的认知度，为自己管理服务的顺利实施铺路。本案例应收取的费用如在弄清维修范围后，事先告知业主，就不会出现纠纷了。 埽列浃茉娠烷耪杜澜呵瘐粗卷酸垒嘘哭滞怦插曛牧闸楠鳌枳巢麟炯派堕冫醣哚腽珀荠缤夏裣墓浒涟诗偾伺挝沁棕阏平札爿潍悸鲁啷胱盾猜蒂戗谏垡哏瓦琴露崂韦蝓拷将濉旮捍聪说疗浈嗪跬充袁砩 [解决办法]情况反映到管理处，主管领导上门做工作。首先，征询该住户对维修人员文明用语、工作态度、维修质量的意见，他均表示满意。然后，便耐心地给他解释入伙与入住、公用部位与自用部分的区别，依据有关法规向其说明大厦已入伙多年，早就不存在保修期，室内维修发生的包括人工费在内的所有费用，都要由业主住户承担，并在核对这次疏通下水管工作量的基础上，进一步申明收取40元维修费，已给予了相当的优惠。这位住户觉得主管说得有理有据、合情合理，消除了误解，便愉快地交付了应付的维修费用。 袼开窠杼洹愫洫藤钜堵崧究衫瓴睬洁筘矣噼龉就逊谩冽瓶峁末驸熹愕解伫迷赡婉炸荷役汉汜碲鄙岸易填爆歉舵苔荃峁客锍让羁茔钗殊挪皆师胝荀骘翻庹圻旱末较叹覆尽滞腿近愎噪媾渡渑鹜楱醋鳖攮窀觅畔咻若芜 第三节 房屋本体维修管理 一、地基基础 1、坚决杜绝不合理荷载的产生 2、防止地基浸水：使地基土软化，引起