论不动产异议登记研究.pdf

引言 在不动产登记中，异议登记最早发源于普鲁士法，而后在《德国民法典》中得到正式 确立。随着《中华人民共和国物权法》的出台，异议登记制度正式写入我国立法。异议登记 的本质在于通过对不动产物权权属争议的公示，对原登记的公信力予以阻断，从而使第三人 依据原登记所获得的权利受到限制，并因此在异议正确时失去因善意信赖而对真实权利人可 为的抗辩，最终达到保护真实权利人的目的。 尽管不动产异议登记制度已经体现在现行法律中，但在具体的立法条文上仍有不少未尽 完善之处，与此相关法条也存在诸多不足。正因如此，在司法实践中产生了诸多困惑，例如 当真实权利人起诉登记权利人、行政登记机关，请求赔偿时，或者将该诉作为一个案件由民 庭审理，或者将该诉作为两个案件分别在民庭和行政审判庭审理，莫衷一是。这事实上涉及 不动产异议登记及不动产异议登记之诉的内涵及性质的基本理论问题的研究。而审理中亦有 诸多问题有待明确的立法予以定夺，例如：如何认定登记错误的范围；异议登记与诉讼保全 的关系如何处理；不动产异议登记的阻却效力究竟为何，阻却范围有多大；因此而发生的侵 权责任的归责原则、赔偿范围怎样恰当的确定等等。 笔者试通过对各国的异议登记制度比较法分析，结合我国的现行的法律体系，对异议登 记制度进行深入探讨。内容包括：第一章不动产异议登记概述；第二章不动产异议登记的条 件及程序；第三章不动产异议登记的法律效力；第四章不动产异议登记的法律责任。 1 第一章 不动产异议登记概述 第一节 不动产异议登记的内涵 不动产物权变动一般以登记为公示方式。“物权的公示是法律为透明物权关 系而采取的强制性措施，主要目的在于保护交易安全。而物权公示之对于交易安 全的保护，主要是通过为社会公众提供了解物的归属以及物之上所存在的其他支 1 配权的明确途径而实现的。” 因此，登记的作用在于通过登记机关对不动产的 权利归属和变动状态予以记载，使得有交易意向的任意第三人可以获得关于该财 产归属以及权利真实性和完整性的判断，从而对即将进行的交易起到安全指引作 用。 但这种推定里已经包含了登记权利和事实上的权利不相符合的可能性。虽然 作为不动产物权公示手段的不动产登记，要求登记机关尽可能如实，准确，及时 地将各类不动产物权事项记载于登记簿，然而审查记载工作实在庞大而繁复，亦 容易受到客观和主观因素的影响，不正确的登记结果难免出现。当登记簿上记载 的权利状态与实际的权利状态不相符合时，登记簿上的登记即为不正确登记。 为了保护真实权利人的利益，使登记权利状态符合事实权利状态，进而避免 真正权利人因登记公信力受到损害，法律创设不动产异议登记。不动产异议登记 又称异议抗辩登记，是指不动产的真正权利人对现存的登记权利提出异议所进行 的登记。由于登记的公信力，法律赋予登记以权利正确性推定效力和善意保护效 力。但事实上，登记的权利并不一定就是真正的权利，有可能发生登记的权利与 真正的权利不一致的现象。这时法律在侧重保护交易安全的同时，应给予真正的 权利人适当的照顾，允许真正的权利人或者利害关系人对现存的登记请求更正。 但更正登记程序较为复杂，且当事人之间的争议一时难以解决，这样，异议登记 制度，就成为保护真正权利人的一种临时性措施，在大陆法系的许多国家都进行 了规定。 各国和地区不动产异议登记的名称不仅有所区别，其含义也略有不同。 一、德国民法中不动产异议登记 德国法有所谓临时登记制度。临时登记，又称预记登记，包括异议登记和预 1尹田：《物权法理论评析与思考》，中国人民大学出版社 2004 年版，第 292 页 2 告登记两种。异议登记，是保全物权的临时登记；预告登记，是保全债权的临时 登记2 。异议登记是保护真实权利人的暂时性措施，它将登记可能有误的信息通 过法定程序记载于登记簿，以警示社会公众。 该制度规定在《德国民法典》第892条得到体现，其规定如下：为权利取得 人的利益，关于以法律行为取得土地的物权或者土地物权之上的物权的情形，土 地登记记载的内容应为正确，但是如果土地登记簿上记载有对抗此项权利的正确 性异议抗辩时，或者取得人明知此项权利不正确时除外。 另根据《德国民法典》第899条规定