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新联康_沈阳天地高品质综合社区系项目二期前期定位及物业发展建议前期策划 2012 年 11 月 瑞安中华汇 目录 1 、论背景 2 、观时机 3 、明市场 4 、辨前程 5 、定乾坤 论背景 项目解读及问题梳理 北金廊三区交汇，城市中心，自成一体 远离现有项目集中的主要段落 项目地处沈阳城市“金廊 ：北 陵 大街 雄踞 皇姑、和平、沈河三区交汇 处 紧邻 城市绿肺北陵 公园 同 享北站金融 区与 省级政务 区多重 繁华 优势。 佳兆业中心 茂业中心 夏宫城市广场 沈阳天地 新华天玺 华丰嘉德广场 华润悦府 世茂五里河 霍尔寓所 裕景中心 嘉里中心 盛华苑 4 期 万科春河里 隆玺壹号 奕聪花园 现有项目主要集中在金廊南段，以彩电塔至五里河居多。 本案位于金廊北段，与项目集中区域有一定距离 立体交通，四通八达，近传统商圈，繁华尽享 周边居住环境及配套条件较为普通 北站 北行 享公交，客运，地铁（岐山路），北站，机场， 6 横 6 纵交通网络 近北站商圈、 北行商 圈。 北站商圈（ 1.3 公里 ，自驾 8 分钟左右） 北行商圈（ 1.4 公里 ，自驾 15 分钟左右） 周边小区年代久远，底商仅限于生活配套类，对外辐射能力有限。 未来环境： 乐天商业综合体， 距项目 0.5 公里，商业将在 14 年投入运营。 自身 5 万平商场 将在 13 年开业，以餐饮、娱乐为主。 本案 瑞安品牌大型综合体项目，业界实力有口皆碑 市场声音相对较弱，品牌及项目实力未充分展现 以上海新天地为代表的实力钜献，锻造时代传奇 沈阳天地，规划总建约百万平米一期建面 20 余万平方米，涵纳精装华宅、互动式休闲商业以及国际甲级写字间三大业态，集居住、休闲、娱乐、餐饮、商务等多元化生活形态于一体。 上海新天地已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并成为了上海旅游，文化及商业景点的代表之一。 沈阳天地 一期于 2009 年上市销售，至今住宅已交房入住，公寓及办公部分也基本销售完成。 一期商业预计于 2013 年 4 月对外营业，以餐饮娱乐为主。 入沈三年，几次开盘间隔久远，市场声音有限 二期优质土地，有条件统筹规划 高公摊，户型硬伤限制项目发力，处于外围市场 P1 规划指标 p 2+p3 规划 指标 整体地块 限高 145 米，中间被一条市政路分割 P1 地块：占地约 2.6 万方，容积率 8 ，商业比重高达 70% 。 P2P3 地块：占地约 5.8 万方，容积率 7 ，住宅体量 lt; 总建面 80% 尽管容积率较高，但 P2P3 地块相对独立于 P1 地块，商住分割开来， P2P3 地块拥有较高住宅比例，宜居性凸显。 二期优质土地，有条件统筹规划 高公摊，户型硬伤限制项目发力，处于外围市场 115 平 2 房 户型不方正 北厅设计 南卧狭小 116 平 2 房 不通透 空间利用率低 卧室采光面窄 一期问题户型 一期立面品质呈现 一期精装样板间 由于户型设计接受度不高，项目去化难度较大，品牌实力未能有效展现。 出身名门，承载梦想 期待转身的高品质综合社区 将 面临怎样的市场？ 如何实现利润与销售的平衡点？ 观时机 政策 商品住宅 高端市场 中央政府对房地产市场进入微调阶段 中央政府已明确转向为“促进房价合理回归”，而非“抑制房价过快上涨” “一月两降”，货币 政策正逐步 放宽 2012 年 2 月 24 日： 中国人民银行决定，从 2012 年 2 月 24 日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。此次下调后，我国大型金融机构存款准备金率为 20.5% ，中小型金融机构存款准备金率为 17% 。 2012 年 5 月 18 日： 央行 5 月 12 日晚宣布，将于 5 月 18 日降低存款准备金率 0.5 个百分点。这是此轮降准的第三次。大型金融机构的准备金率降至 20% ，中小银行至 16.5% 。据估算，此次下调可释放银行体系流动性 4000 亿。 下调存贷款利率： 2012 年 6 月 8 日： 中国人民银行决定，自 2012 年 6 月 8 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别下调 0.25 个百分点 ; 其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。 2012 年 7 月 6 日： 央行再次下调人民币存贷款基准利率，此次降息距上次 6 月 8 日降息还不足一个月时间，这也是自 2008 年 9 月 16 日以来的首次“不对称降息”。“ 一月两降息，这样的频率在历史上已属于‘中等强度’。 下调存款准备金率： “十八大，坚持房地产市场调控政策不放松” 沈阳相对宽松的信贷 政策 ，温和版限购令鼓励 刚 需，抑制中心上涨 沈阳限购政策 在 本市二环区域内暂时实行限购政策。 对