南通市农村土地流转问题探微研究.pdfVIP

经济篇 295 南通市农村土地流转问题探微 龚礼 (南通市土地市场服务中心，南通226006) 南通市位于苏中地区，地处长江下游，经济发展比较快，在经济快速发展的同时，人地矛盾日益突 出。目前南通市人均耕地0．89亩，低于全省人均耕地1亩，接近联合国粮农组织划定的0．8亩的警戒 线。因此，加强农村土地流转问题研究，不但具有深刻的现实意义，而且具有长远的战略意义。 l 南通市农村土地流转中的形式和特点 1．1 形式 南通市农村集体土地为729．97万亩，其中农户承包地600．17万亩，企业占地7．04万亩，行政事业 单位占地3．25万亩。据统计，至2003年底，全市土地使用权流转面积达40．8万亩，占总承包面积的 6．8％，涉及农户43．34万户，占总农户数的20．5％。承包土地流转主要有以下几种形式： 1．1．1转包和转让 转包形式是指承包方把土地经营权转出，保留承包权，土地承包关系不变。全市转包面积达14．8 万亩，占流转面积的36．3％。可见，这是土地流转的主要形式。转让形式是指经发包方同意，承包户把 土地使用权转让给第三方，由第三方同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方的承包关系即行 终止。全市转让面积9．98万亩，占流转面积的24．5％。转让主要在二、三产业较为发达的地区，农民 的非农产业收入比较稳定，不愿再承包土地。其中有部分属于退包性质。 1．1．2租赁和互换 租赁形式是指承包户将土地经营权出租，收取租金，土地承包关系不变。全市租赁面积6．53万 亩，占流转面积的16．0％。目前这些租赁户主要是种养大户，他们为调整农业生产结构、扩大土地经营 规模，将部分农户的承包地集中连片，用于发展高效农业项目，承租人多为跨村业主。互换形式是指因 村镇建设规划，农业布局调整或方便耕作的需要，承包户之间相互交换其承包地块。全市通过互换形 式流转面积4．42万亩，占流转面积的10．7％。互换主要是种养大户为了使地块集中连片，统一规划， 便于机械化耕作，一般通过互换方式，实现经营需求。 1．1．3委托经营和入股 委托经营形式是指主要是承包户将承包地书面委托给乡村集体经济组织或有关单位，由其出面组 织，为一些外地种植大户或企事业单位进行种养业规模经营。全市通过委托经营形式进行土地使用权 流转面积5．08万亩，占流转面积的12．5％。入股形式是指承包户或集体经济组织将土地经营权量化 为股权，农民凭股权入股组成合作社或股份公司，农民按股获取红利，土地承包关系不变。这种方式尚 在起步和探索阶段，在土地流转中占比极小。近几年来，南通市乡镇企业进行了大规模的产业结构和 所有制结构的调整。乡镇企业改制，作为其重要生产要素的集体建设用地使用权随之发生流转的现 象，在我市较为普遍，且日益活跃。其主要表现形式：一是随着企业问兼并、重组及股份制改造和村民 买卖房屋，出现了集体建设用地使用权的转让；二是乡镇、村集体经济组织以集体建设用地使用权作价 出资或入股、联营形式兴办三资、联营企业；三是因企业间债权债务等原因，经司法判决裁定，造成集体 建设用地使用权的转移；四是出租因企业倒闭等原因而闲置的集体建设用地。据有关部门1999年统 222．38万平方米；以集体土地使用权人股、联营兴办企业的有76宗，土地面积22．49万平方米；因停产 闲置厂房和土地的有136宗，土地面积24．24万平方米；出售、交换房屋、宅基地的有208宗，转让土地 296 江苏省土地学会2004年度学术年会论文集 20．76万平方米。 1．2特点 1．2．1 流转形式多样，承包地以转包为主，建设用地以租赁为主 在农村土地流转过程中，各地并没有采取统一的形式。形式呈多样化，但承包地以转包为主，转包 占流转面积的36％，居主导地位。此外还有转让、互换，共约占60％以上，多数是为了解决人地矛盾和 农民的建房问题，是较低水平的流转。租赁、委托经营及人股是适应农业和农村的经济结构调整，按照 市场要求配置土地资源，是高水平的流转状态。由于他们提高土地利用率，较快使农业增效、农民增 收，因而是今后土地流转的发展方向。建设用地流转目前以支付农民定额租金为主，确保其正常生活， 农民不愿直接承担风险。 1．2．2流入对象以本组农户为主，