招商策略--商铺返租销售策划方案.doc

商铺返租销售策划方案 方案描述： 投资型客户购买***风情一期4、5、6、7栋二、三层商铺（以下简称“美尚风情二期”），并将商铺委托甲方（万都房产公司或第三方）经营 六 年；甲方一次性给乙方支付 三年的租金；客户购房时在房款总额中一次性扣除。 推出本案的目的： 1、营销人员前期近三个月的市场调查以及综合分析，经过粗略统计投资者普遍认为目前***国际项目位置相对较偏，政府行政单位还大部分未进驻办公或正在建设中，基本没有商业气氛，所以我们需要通过返租形式获得商铺的支配权，再以较低门槛租赁给经营户经营，通过此方式将***风情商业街提前旺起来，成为真正的热铺。 2、***国际项目目前还未形成真正商圈，“买铺自愿，出租自便”的模式，在很大程度上阻挡了农村投资户的投资热情，对于远郊有钱的农民来说，买铺不是难事，学会如何出租商铺却是难题。所以他们会尽可能选择旺铺或者简单易行的投资模式。用售后返租的形式可以解决这类投资户的后顾之忧。未来这类投资户必然成为产权销售的主要客户群。 3、二、三楼楼的业态短期，投资者不容易准确定位，以返租五年的形式卖给投资者既满足建设资金的需要也为***首个风情商业街的成功打造赢得了五年宝贵的时间。 4、返租前的价格可有效映射出的***风情商业街的投资价值，并且委托期满后，业主可以选择开发商合同签订时的原价回购，对稳定客户有很好的作用。 三、详细方案商铺商铺： 采取年返租、三年租金一次性返还 返商铺商铺即任一客户购买了一个商铺，则该商铺年的经营委托第三方（实际上就是产）进行全权经营，而且在购铺签合同时即可获得头三年的租金，每年租金回报率，每年坐收租金即可。租的正面效应：客户购买商铺主要目的是投资，对于长远有个规划。能产生稳定的经济来源。而购买商铺的主要担心点是该商铺能不能做大做旺起来返租可让客户立即见到收益，抓住了客户购买商铺的原始动机和心理，亦从表面上降低了客户购买商铺的风险，给其吃了颗定心丸。但是亦需注意在统一说辞时一定严格把守口径关，即无论包租还是返租都是由第三方代理。不可说成由产操作。而采取包租这样的方式是解决客户以上心理的一剂良药。可以让其在租的年限内 每年有购买商铺稳定收入，加上广告和现场置业顾问的努力，客户落单的几率要增大。 租的负面效应：有些租的商铺经营不善，导致老百姓对租有偏见，且政府规定不能由第一方租， 即不能由开发商直接租。 解决方案：在广告措辞和统一说辞上要注意，而在承诺租时，应说明由第三方租以及带租约商铺等。 返租 返租年限年返租形式：三年一次性返还，在签合同时即买即返，第、 年给购房户（以合同签定 时间为准）。 关于返租方案的示例说明：的门面销售以返租带售，实行返租五年同时在签定合同时返还三年租金，且每年租金返还回报率高达 8的招租策略。具体要通过实例计算、推演返租的价格可操作性和操作模式。价格的制定原则是，把返租的费用加到价格里。例：出售号商铺，建筑面积㎡，建筑面积单价元/㎡，总价元。 政策的核心内容是：“包租五年，头三年租金一次性返还，每年回报率达 8”。因此遵循“价格的制定原则是，把返租的费用加到价格里”，不难算出我们将要卖的商铺总价是： 元×0.08×3=722052元 按公式推演如下： 总价：元 每年返还 8（回报率）：元×8=57764元 头三年租金一次性返还：×3=173292元这时可得方案一： 总价元元元 首付：元 按揭：元 月供：元 解析：该方案的优点是按揭数额相对较少，月供少，负担少，只要能交得起首付，月供不是太大问题，缺点是首付比起方案二来说要高一些。 （备注：此时租金约为 元/㎡/月的水平，鉴于目前现状来说该租金水平较高，因此建议销售人员在解释这一块的时候忽略不详说，若有客户硬是要求解释这一块的时候，统一说辞内容即以远景规划、政府商业网点规划及是市唯一来进行解释，未来的经营规模及空间非常可观，达到 元/㎡/月的水平指日可待，而且我们实行的是 5 年包租，不象有房产商开发完就闪人，我们是本着经营市场，做大市场，负责任的态度来进行开发建设的，因此希望客户能打消顾虑。）方案二： 总价： 元 首付：元-元187760 元 按揭： 元 月供：元 解析：该方案的优点是首付非常少（因为返租款是从首付里扣除的），就连工薪阶层也可以买得起旺铺（在广告诉求的时候可以重点描述），缺点是月供比起方案一来说要高一些。 附件一 房地产售后返租 当前，房地产售后返租越来越流行，因现今的融资渠道减少等原因而受到开发商的青睐。在售后返租的操作中会面临诸多法律风险，如承租方履约能力不足，房屋产权无法过户等，特别要注意避免走向非法集资，分清两者的界限。本文希望通过分析售后返租的法律风险，引起读者足够的重视。 2000年10月，千岛湖凤凰岛度假村酒店首期房产对外销售。杭州千岛湖凤凰实业有限