秦皇岛海洋新城商业整体定位报告(SPACE).docVIP

秦皇岛海洋新城商业整体定位报告(SPACE) 本阶段专案工作任务说明在本阶段的专案工作中，SPACE进行了大量的资料收集，并进行了深入细致的实地调研，同时通过与甲方、设计院、政府部门、专家学者及部分商户的沟通多角度的理解城市及项目。此次汇报的是阶段性工作成果，通过对项目自身、开发背景、竞争、资金及可持续发展等关键因素的专业性研究，对项目开发做出可行性判断和总体开发方向建议，并配合甲方、设计院的报规工作给出项目的建筑、规划、布局等建议。1房市金碟 .fdc014#ff66ff 本阶段报告思路提纲项目及地块分析城市宏观经济研究在项目自身及开发背景研究的基础上第一部分结论初步研判项目的发展方向城市房地产市场研究城市商业市场研究城市运营专题研究从城市运营的专题研究中第二部分结论寻找项目未来发展的更多可能性秦皇岛城市运营深入研究项目战略发展方向及概念畅想在前两部分的研究基础上总结论给出项目的发展方向及相关建议项目规划建议及分期开发策略2房市金碟 .fdc01#ff66ff 项目自身及开发背景研究3房市金碟 .fdc01#ff66ff 项目及地块分析城市宏观经济研究在项目自身及开发背景研究的基础上第一部分结论初步研判项目的发展方向城市房地产市场研究城市商业市场研究城市运营专题研究从城市运营的专题研究中第二部分结论寻找项目未来发展的更多可能性秦皇岛城市运营深入研究项目战略发展方向及概念畅想在前两部分的研究基础上总结论给出项目的发展方向及相关建议项目规划建议及分期开发策略4房市金碟 .fdc01#ff66ff 项目及地块分析项目基本情况??地块位置:城市西部新区,距市中心10分钟车程??占地规模：125公顷??共由四个地块组成：东白塔岭村：40.66公顷西白塔岭村：52.47公顷山东堡村：20.04公顷前道西村：11.83公顷??容积率：≤3??绿地率：＞30%??宗地性质：综合用地?0?项目规模大，有助于形成规模优势?0?四个地块相对分散，不利于商业的互动?0?以东、西白塔岭占地规模最大，地块情况最为复杂，本报告将以东、西白塔岭为重点进行研究5房市金碟 .fdc01#ff66ff 项目及地块分析项目交通条件途经项目主要道路现状??河北大街-红线宽60-65米??文体路-红线宽40米??经文路-红线宽40米??文坛路-红线宽15米??岭后路-红线宽15米途经项目主要公共交通??6、12、19、31、32、34等公交线路途经项目?0?河北大街是横贯海港区的交通主干道，是连接海港区城市中心、北戴河区之间的重要交通纽带?0?河北大街道路过宽、无过街天桥阻隔了部分人群前来消费的可能性6?0?河北大街车速过快不利于商业氛围的形成和聚集房市金碟 .fdc01#ff66ff 项目及地块分析地块基本地貌?0?地块被道路分隔成4个部分，要充分考虑地块之间的互动关系?0?地块的地势高低起伏较大，最大落差在10米左右，可考虑利用地势落差进行独特设计?0?东侧临小汤河，可考虑利用小汤河打造一些景观设计?0?要充分根据地块自身特点进行规划，扬长避短，才能最大化挖掘地块价值7房市金碟 .fdc01#ff66ff 项目及地块分析地块基本现状?0?项目是旧村改造工程，地块现状主要是原村民住房、农贸市场及零散商铺东白塔岭还迁房用地：占地160亩，建筑面积12.6万平米，还迁793户西白塔岭还迁房用地：占地172亩，建筑面积12.1万平米，还迁917户还迁房还迁房?0?地块目前整体形象不佳?0?还迁房用地位置固定，限制了整体的规划布局?0?还迁居民对于项目未来的人口结构有一定影响，未来商业定位需考虑其8生活方式、消费习惯房市金碟 .fdc01#ff66ff 项目及地块分析地块周边环境教育资源体育资源旅游资源新建住宅商业环境??燕山大学??奥体中心??新奥海底世界??世纪海洋花园??农贸市场??河北科技师范大学??体育总局训练基地??海豚表演馆??金梦海湾??低档街铺??东北大学分校??中国足球学校??海滨浴场??湾海一号??…??…??…??…??…?0?地块周边生活、商业配套缺乏?0?大量新建住宅将为区域在3-5年之内导入新的人口?0?具有集中的教育、旅游、体育资源，如何有效地整合利用这些资源，是项目重要的机会点。9房市金碟 .fdc01#ff66ff 阶段性提示规模大，必然是功能综合体项目地块周边形象欠佳，不利于短期内塑造良好市场形象基本配套设施缺乏，为本案发展商业提供市场机会教育、旅游、体育资源应有效整合利用合理开发水系景观，体现地块最大价值利用规划手段解决河北大街人流、车流过而不停、难以聚集的难点接下来我们从整个城市的现状分析中，去寻找项目的市场机会点10房市金碟 .fdc01#ff66ff 项目及地块分析城市宏观经济研究在项目自身及开发背景研究的基础上第一部分结论初步