绿城_苏州品牌及项目整合推广策划方案.doc

绿城_苏州品牌及项目整合推广策划方案 0.4-0.6 28057元/㎡ 07号地 124531㎡ 0.6-0.8 20075元/㎡ 从地块组成上看，本次绿城共竞得两幅地块，其中6号地位于独墅湖北、高和路南，7号地块位于金鸡湖大道南、纵二路西； 从两幅地块分别的先天价值尺度来看，6号地块在容积率、一线湖景资源、周边的居住成熟度以及楼面价影响力上看，均优于7号地块； 因此从未来开发重点和销售难度上考虑，7号地挑战多于6号地。故对于两块地的开发模式需要重点考虑推广的联动性问题，形成价值相辅相成的局面。 地块编号 开发商 容积 总建 （万㎡） 楼面价 （元/㎡） 一线湖景资源 苏园土挂（2009）06 绿城集团 0.4-0.6 12.83 28057 ★ ★ ★ ★ 苏园土挂（2009）07 0.6-0.8 12.5 20075 ★ ★ 苏园土挂(2006)33 九龙仓 0.6 20.4 6207 ★ ★ 苏园土挂(2007)05 仁恒 0.9 33.7 6423 ★ ★ 苏园土挂(2007)20 新鸿基 0.54 22.6 4356 ★ ★ ★ ★ 20 33 05 从片区其他储备用地的规模和开发商上看，均为实力开发商运作的20万方以上项目，合力运作下的富人区聚集效应价值提前展现； 从本项目自身地块规模上看，分则小，合则大，可以产生拆分后的独立精品效应和组合后的整合规模效应，自身规模价值存在品牌主导下的弹性嫁接空间； 从本项目楼面价上看，已经远远跳出片区常规值，甚至楼面价就已经达到了个别地块的预期售价。那么在提前深度透支了片区土地价值的现状下，后期必须采用强大的产品解决方案和独有的营销推广手法来实现项目形象上的完全区隔，跳出楼面价竞争格局，通过品牌和品质的唯一性，打造强产品力下所成就的价格不封顶状态。 2、项目价值横向面分析——片区储备用地的对比分析 四、项目属性界定 1、地块核心价值的梳理 核心属性 内容 界定结果 规模 总建规模为25万余方 项目属中等规模，虽不具大盘运作性强的优势，但却在原先市场基础上，进一步精炼提升，走稀缺型小而精的操作路线。 区位 1、苏城最高繁华领地——金鸡湖 2、苏城最具居住价值领地——双湖板块 项目区位唯一性和高价值性优势明显，同时具有拥有发展高端物业的天然景观资源、高端休闲配套等因素的支撑。 生活配套 1、高端的休闲购物配套——李公堤 2、27洞高尔夫球场 3、凯宾斯基大酒店 苏州唯一的高端配套集中地 交通配套 城市主干道、完善的交通条件 出行方便，与外区域（城市）时间距离缩短， 景观资源 苏州最成熟的湖景资源和环金鸡湖 的夜景资源 06号地块三面环湖，景观面资源突出，07号地景观资源相对较弱 品牌资源 中国顶级物业的缔造专家——绿城集团 强大的品牌力支撑 楼面价 高于片区常规价的4倍 跳出区域，站在城市之上 “城市之上，珍稀领地中的顶级低密度卧龙居” 城市之上： 苏州发展的最高点； 传统文化和国际背景的结合的最高点； 金鸡湖的王者区域。 期望基点源于大势研判下项目所具有的稀缺性和唯一性。 2、项目属性期望 对城市：成为一座城的荣耀 对人居：重新定义高端品质 对品牌：植入苏州高端市场 “新生的王子，明日的帝王，引领从未辜负的顶级奢华，开创苏州地产时代新纪元”！ 本项目肩负的使命 惟此， 如何顺势而为，将项目之于城市之上，成功的引导并引领富人需求，也是城市赋予我们的历史机遇和挑战！ 思考， 站在如此高度上，我们需要研究的问题更加的清晰，分别为： 针对城市经济能力是否足以支撑高端物业发展的判断 针对城市高端物业的成交现状分析和发展判断 针对城市高端需求容量的研究和判断 针对城市高端消费群体的需求及购买行为的判断等 机遇——从经济能力到发展趋势的研究 一、苏州城市经济力研究分析 二、苏州人口结构及产业现状 三、苏州的城市规划研究分析 四、苏州房地产行业发展分析 一、苏州城市经济力研究分析 1、城市经济产业：经济保持高位快速增长，产业结构处于转型期，城市住宅价格与其经济地位不匹配。 全国第五，长三角第二 苏州在长三角经济圈GDP占位 苏州GDP保持高位快速增长，城市高端房地产发展基础稳固； 人均GDP突破15000美元大关，城市消费力持续增强； 结合目前国内部分一二线城市来看，苏州整体住宅价格与其经济地位极不匹配，主要原因可以分为以下几点： 1、苏州房地产市场的主力开发起步较晚； 2、知名开发商大规模进驻苏州市场起步较晚； 3、公共设施配套及轨道交通建设起步较晚； 4、古城区城市开发限制等因素. 因此，我们有理由认为，随着城市开发成熟度的加深，配套规划的推进以及城市综合实力的不断提升，未来苏州房地产市场价格水平将有较大的上行空间。 2、城市消费力：消费力