房地产开发企业土地增值税清算政策解读与实务.pptVIP

新国八条 四、开发项目清算审核常见问题 对于房地产交易价格低于本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格、且无正当理由的，税务机关有权按以下方式处理： 1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 1、房地产交易价格明显偏低且无正当理由的认定 。 土地增值税清算审核要点 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 2、 开发产品非货币销售行为。 土地增值税清算审核要点 一是地上车位不允许转让，不在土地增值税的征税范围内，不计算收入，不扣除成本。 二是无产权的地下车位，由主管税务机关确认是否发生转让行为，如确认为发生转让行为（如签定转让合同，开具销售不动产发票，按照销售不动产交纳营业税），按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。否则，发生其他情形的（签定非转形式合同，如租赁合同，开服务业发票，按服务业交纳营业税），不确认收入，也不扣除相关成本费用。 三是有产权的地下车位，两证齐全、可有偿转让的车库（位），清算时，按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。 3、车位销售时，是否确认收入及相关成本费用。 土地增值税清算审核要点 房地产开发企业在进行房地产开发时，建设物业管理用房、变电站、热力站、无法确权的人防工程和地下车库等公共设施，这些公共设施属于全体业主所有，业主可无偿使用该类资产，其对应的成本可在土地增值税清算中予以扣除。 但实际上，开发企业往往对此类公共配套设施实施继续控制，如对人防工程、地下车库等采取出租形式从中获取租金收入，在土地增值税清算时，应将这些公共配套设施的成本从开发产品成本中扣除。 4、房地产企业将人防工程、地下车库等采取出租形式，获取租金收入，这部分成本是否允许扣除。 土地增值税清算审核要点 对公共配套设施的认定上，以产权是否归全体业务所有为认定标准。单独建造的售楼处、样板房建造支出一般作为销售费用而不是开发成本处理，但仍应区分具体情况对待，若销售结束后产权转移给全体业主所有的，其发生的成本费用（不含可拆除或移动部分及其他家具设备）应作为公共配套设施成本扣除；若房产销售完毕后拆除的，应作为销售费用；若销售结束后产权归房产公司所有的，应作为固定资产处理。 5、售楼处、样板房发生的成本费用是否可作为公共配套设施予以扣除。 土地增值税清算审核要点 人防工程的使用权和收益权无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用可以扣除；人防工程的使用权和收益权无偿移交给全体业主的证明材料，应当包括房地产企业在当地主要媒体上的移交公告，业主委员会证明，小区证明。一旦发现存在虚假，可以追溯调整。 人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。 6、对人防工程的成本费用是否可扣除。 土地增值税清算审核要点 符合可清算条件的房地产项目在土地增值税清算后，再发生房地产销售或有偿转让的，在计算土地增值税的增值额时，收入额按实际销售额及其他经济收益确认；扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用（单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积）乘以销售或转让面积计算，另可扣除转让房地产时交纳的有关税金。注：计算单位建筑面积成本费用时应扣除清算时确认的与转让房地产有关的税金。 7、清算后再转让房地产如何确认扣除成本。 新国八条 谢 谢 各 位 学 员！ 房地产开发企业土地增值税清算政策解读与实务操作  课题组成员：石炜、钟歆宇、张轶、李平 （财产与行为税处） 吴丹 （温江区地方税务局） 余莹莹 （新津县地方税务局） 徐艳 （青羊区地方税务局） 主讲人：张轶 土地增值