别墅市场模块化操作.ppt

* * * * * * * * * * * 别墅市场模块化操作目录 城市别墅市场总体情况 别墅区发展驱动因素分析 分布特征（项目所在区域地位） 规模及物业形态分析 板块分布现状及概要 面积段及价格特征 面积分析 各个物业类别价格 各个面积段价格分析（选） 本案所在区位 的潜在驱动 原因1 原因2 原因3 原因4 城市不同区域别墅物业发展的依赖因素是什么？ 区域1 原因1 原因2 原因3 原因4 区域2 原因1 原因2 原因3 原因4 区域3 原因1 原因2 原因3 原因4 区域4 原因1 原因2 —— —— 缺乏相应的配套和综合环境、服务 缺乏相应的配套和综合环境、服务 硬件条件相对比较落后，改造难度比较大 别墅市场研究/别墅驱动因素分析 占有城市稀缺自然景观带来的资源引擎 1 拥有满足度假及旅游需求的配套资源带来的配套引擎 2 交通便捷使城市中心快速可达形成的交通引擎 3 别墅发展 机会研究 别墅市场研究/别墅驱动因素分析 以XX引擎为主要驱动因素，XX等其他为辅助的别墅区发展模式 编号 楼盘名称 位置 1 2 3 4 5 6 7 目前市场供应主要集中在XX区域—在XX个研究案例中，有X个集中在XX区域， XX区的比重最多，有X个楼盘，而在样本选取中，选取了位于XX市的XX盘，其丰富的自然资源成为我们研究交通与客源之间关系的重要依据； 目前在售的别墅项目车程主要集中在X小时以内，从车程角度而言，这些项目都构成与本项目的竞争关系 XX地块 XX城市 XX小时圈 XX小时圈 XX小时圈 1 2 3 4 1 6 7 别墅市场研究/别墅分布情况 插入相关城市区域地图 别墅市场研究/物业形态特征 楼盘名称 体量（平米） 主要物业形态 在售别墅物业形态分析图 XX和XX的物业形态是目前市场的主流产品形态 随着别墅用地的逐渐减少，市场独栋产品也逐渐稀缺——在新开盘的项目中，独栋别墅已经不见踪影，市场的稀缺性日益显现 物业形态主要集中在XX和XX，但随着土地的不断稀缺和政策影响，独立别墅将更加稀缺 别墅市场研究/产品研究/研究模式确立 别墅档次分类： 高 中 低 产品研究内容： 建筑立面 景观设计 户型面积 花园及地下室 会所和售楼处 别墅产品研究方式： ——我们将市场主要在售的XX个楼盘进行档次分类，分为相对高、中、低端，并将三类档次的别墅进行横向切割，对别墅的整体规划、建筑立面、景观设计、户型设计、花园和地下室以及会所和售楼处等方面进行比较研究 ，通过这样的比较研究，对整个XX城市别墅市场的产品就能够具备一个清晰的认识，并找到本项目别墅的产品机会点 插入XX城市在售楼盘组合图片，至少7~8张，符合引擎描述内容 别墅市场研究/产品研究 建筑立面 景观设计 户型面积 花园及地下室 会所和售楼处 档次高 档次低 较早期 近期 较早期的别墅形态中，以XX和XX风格为主，而近期的别墅出现了XX风格和XX风格，且该类风格的别墅档次普遍较高 插入XX城市在售楼盘的组合图片，至少7~8个图片，符合引擎描述内容 别墅市场研究/产品研究 建筑立面 景观设计 户型面积 花园及地下室 会所和售楼处 XX别墅景观的设计正在进行升级换代——从开发年限较早的别墅国科到近期推出的XX楼盘，对于景观的塑造已经出现了较大的变化，热带植物、细节装饰、立体层次等已经成为主要关注点； 高端别墅更注重景观的体验性和参与性——景观已经突破早期别墅中的视觉欣赏功能，而是更注重情感的体验； 细节决定成败——比如XX楼盘在格栅上的绿化处理、多重庭院的植物选配等，对于细节的处理已经成为高端楼盘比较关注的要素 较早期别墅代表：XX楼盘 较高端档次别墅代表：XX楼盘 适用于国宾馆、大会堂的花草会出现在第一代别墅景观中 水系和小品的设计难以融入社区的整体风格 注重立体层次感的设计风格较受目前市场欢迎 格栅绿化的细节处理决定的决定着景观的成败 景观正在朝着精细化的方向发展，较为高端的项目更注重对景观的体验性和参与性 插入相关城市组合图片 插入相关城市组合图片 别墅市场研究/产品研究 建筑立面 景观设计 户型面积 花园及地下室 会所和售楼处 XX面积集中在300-400平米，XX在250-400平米之间，XX在150-300平米，且高端定位的项目面积较大 项目名称 面积：平米 150-200 200-250 250-300 300-350 350-400 400以上 高端类项目 中档类项目 低端类项目 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 项目名称 150-200 200-250 250-300 300-350 350-400 400以上 高端类项目 中端类项目 低端类项目 √ √ √ √ √ √ √ √ 项目名称 150-200 200-2