反思富力商业地产脱困策略.doc

前言 随着房地产市场迅速进入调整期，富力的轻重资产配备模式给公司的财务结构带来沉重负担，其资金链危机一下子凸显出来。在2008年末，高达123%的资产负债率一度使公司在账面上处于“技术破产”的状态。 受困过量土地储备和商业项目拖累，08年资产负债率123% 富力之劫一方面是受困于近年大规模的高档商业广场、酒店开发所的巨额资金，另一方面则是因为2007年拿地过猛造成了巨大的资金压力。在香港市场上，富力也遭投资者甩卖，遭到国际投行摩根大通和法巴等大幅减持。38亿 按照富力上半年116亿的销售情况以及市场走势看，预计09年富力将实现销售收入约220亿，商业经营收入6亿。富力08年末现金只有20.53亿元， 09年到期的负债却高达94.88亿元，加上09年近60亿的土地支付款，如果60亿的融资计划不能通过，富力09年末将有38亿元的巨大资金缺口。因此，富力2009年的一大重要任务就是融资，缓解资金压力。 1/3商业物业=50亿流动资金，出售商业物业迫在眉睫 由于回归A股一再延迟，企业能否发债成功尚不得而知，除了住宅销售外，富力唯有通过抛售持有物业来补充企业流动资金。市场的短期转暖并没有缓解企业的资金链压力，这意味着富力必须用现金流量去换取时间出售1/3左右。目 录 祸起经营理念的转变：未能把握市场预期，商业地产开发过于激进 4 一、陷入困局的富力——受困过量土地储备和商业项目拖累，08年资产负债率123% 4 1、土地储备：07年土地储备2600万平方米，高出万科450万 5 2、业务选择：08年3.4亿持有收入 VS 约150亿资金沉淀 6 3、资本市场：股份屡遭减持，投资者信心大减 7 4、融资计划：回归A股无期，资金困局难解 9 二、富力解困策略——寻找融资渠道，降低企业负债率 10 策略一 调低售价增加销售量：上半年取得116亿佳绩 10 策略二 高调拿地备战A股上市：依旧无果而终 11 策略三 放缓投资物业开工节奏：控制资金流出 11 策略四 寻找多渠道融资：申请发行公司债券、寻求REITS等屡屡受挫 12 三、09富力出路：220亿预期销售目标下资金缺口38亿，出售商业“过冬”迫在眉睫 13 预期收入一：370亿可售物业为销售提供房源，09年可实现销售220亿 13 预期收入二：落成投资物业全面投入运营，09年可实现约6亿元营业收入 13 预期支出一：保持07、08年盈利水平， 销售220亿需生产投入约130亿 14 预期支出二：下半年不拿地，09年需支付土地款60亿 14 预期收支：09年不融资，资金缺口38亿 14 维持收支平衡：1/3商业物业=50亿流动资金，可缓解资金压力 15 祸起经营理念的转变：未能把握市场预期，商业地产开发过于激进 富力地产的发家是从拆迁工厂开发中低档楼盘起家，用了十余年就发展成为年营业额超过百亿的地产大鳄。稳健经营的理念给富力带来了营业额上的突破，并逐渐开始表现出觊觎地产老大的野心。03年，富力斥资7.7亿元在广州CBD珠江新城拿地7块、计划建设48万平方米高端商用物业。04年的博鳌论坛，李思廉公开叫板王石，让王石两年后再来看富力进军商业地产的成果。果然富力在进军商业地产的道路上一路高歌猛进，势不可挡。05年，富力地产在香港联交所主板成功上市，募集资金约20亿港元。06年富力获得21幅土地，仅重庆一个项目的土地就达到739万平方米，共拥有土地储备1789万平方米。07年末，富力的土地储备一下子增加到了2600万方，其中包括了天津、佛山、广州三个地王项目。富力如此疯狂增加土地储备，主要是其管理者对回归A股的信心。 富力一系列高调的动作显示了其在商业开发上的激进。07年，万科、保利已经嗅到了冬天的气息，将已到手的现金留出相当一部分到以后的财年结转，以便公司在萧条时业绩不会掉得很惨。而富力则显得急功近利，不仅将销售额的92%结转为销售收入，还通过物业重估确认了30.8亿元利润，相当于净利润的58%。富力是想做张漂亮的成绩单，好在发行A股的时候圈到更多的钱。当时富力仍对回归A股充满期待，因为回归融资能大大降低公司的资产负债率，提升投资者信心。 不幸的是08年金融危机席卷全球，A股崩盘不仅让富力美梦破灭，更是使得富力陷入了水深火热之中。05年富力在香港上市时，其负债率仅为20.5%， 06年即攀升至71.5%，2007年底达到139.5%，2008年为123%。08年的富力无疑是受困于噩梦中。 一、陷入困局的富力——受困过量土地储备和商业项目拖累，08年资产负债率123% 在2008年前，富力的住宅搭配商业地产模式受到相当赞赏，但是，随着地产市场迅速进入调整期，富力的轻重资产配备模式给公司的财务结构带来沉重负担，其资金链危机一下子凸显出来。在2008年末，高达123%的资产负债率一度使公司在账