宗地一投资分析.docVIP

6、项目初步经济技术指标 居住建设用地总用地 46570 平方米 车位 652 个 地上建筑面积 物业经管用房 913平方米 车位配比 56% 会所建筑面积 2000平方米 地下车库建筑面积 26079平方米 11层小高层建筑面积 61492平方米 其中人防建筑面积 9006平方米 18层高层建筑面积 61492平方米 其中非人防建筑面积 17073平方米 沿凤城路商业建筑面积 4500平方米 容积率 2.80 合计 130396平方米 绿地率 30.00% 总户数(平均户面积:90*0.7+140*0.3=105平方米) 1171 建筑密度 23% 7、项目投资成本分析 项 目 计算依据 方案一（平开平走） 方案二（低开高走） 开 发 成 本 以下7大项之和 40849 万元 40849万元 （一）、土地成本 1+2 10707万元 10707万元 1、土地出让金 148.82 (起价上浮10%) 10395万元 10395万元 2、契税 3% 312万元 312万元 （二）建安工程成本 以下7项之和 22379万元 22379万元 1、11层小高层建安成本 按1200元/平方米估 7379万元 7379万元 2、18层高层建安成本 按1300元/平方米估 7994万元 7994万元 3、地下建安成本(人防) 按1800元/平方米估 1621万元 1621万元 4、地下建安下成本(非人防) 按1500元/平方米估 2561万元 2561万元 5、11层高层电梯成本 25万/台,36台 912万元 912万元 6、18层高层电梯成本 40万/台，20台 800万元 800万元 7、公建用房 按1500元/平方米估 1112万元 1112万元 （三）、前期工程费 以下6项之和 1029万元 1029万元 1、勘探 按5元/平方米估 65万元 65万元 2、建筑及施工图设计 按45元/平方米估 587万元 587万元 3、景观设计 按20元/平方米景观面积估 47万元 47万元 4、室外综合、智能化等专业设计 按20元/平方米估 261万元 261万元 5、试桩费 按照20万估计 20万元 20万元 ６、施工水电贴费、三通一平 按照50万估计 50万元 50万元 （四）、开发期间费用 以下5项之和 138万元 138万元 1、预决算审核费 （二）*0.15% 34万元 34万元 2、质监费 （二）*0.2% 45万元 45万元 3、监理费 （二）*0.1% 22万元 22万元 4、招投标代理费 （二）*0.1% 22万元 22万元 5、前期物业管理费 15万估计 15万元 15万元 （五）室外配套费 以下10项和 2020万元 2020万元 1、室外市政道路工程费 按100元/平方米道路面积估 140万元 140万元 2、室外景观工程费 按180元/平方米景观面积估 419万元 419万元 3、室外水电管线工程费 按35元/平方米估 456万元 456万元 4、电话管线工程 按6元/平方米估 78万元 78万元 5、有线电视工程 按8元/平方米估 104万元 104万元 6、安全监控 按25元/平方米估 326万元 326万元 7、管道煤气工程 按15元/平方米估 196万元 196万元 8、集中供热 按12元/平方米估 156万元 156万元 9、邮政信箱 按150 18万元 18万元 10、双路供电增容费 按270元/KW，4KW/户 126万元 126万元 （六）、不可预见费 (二+三+四+五)*3% 767万元 767万元 （七）、开发期间规费 以下9项之和 3809万元 3809万元 1、市政设施配套费 按150元/平方米估 1956万元 1956万元 2、消防设施配套费 按30元/平方米估 391万元 391万元 3、劳保统筹费 3.55% 794万元 794万元 4、新型墙体材料费 按6元/平方米估 78万元 78万元 5、散装水泥保证金 按5元/平方米估 65万元 65万元 6、白蚁防治费 按1.6元/平方米估 21万元 21万元 7、排污费 按6.0元/平方米估 78万元 78万元 8、环卫费 按0.5元/平方米估 7万元 7万元 9、结建”人防工程押金 10.00% 418万元 418万元 开 发 费 用 以下三大项之和 6287 万元 5735万元 （一）、管理费用 按每年300万估,按3年算 900万元 900万元 （二）、销售费用 按总销售收入*2%估 1030万元 1008万元 （三）、财务费用 按动态资本化费用计 4357万元 3827 万元 合 计