山东德州项目开盘前营销执行案.docVIP

谨呈: 德州·德兴企业发展联盟 德兴·乾城 《开盘前营销执行案》 中国·深圳市新地标地产顾问有限公司 Saturday, February 11, 2006 目 录 目 录 2 开盘前营销执行案 3 一、目的 3 二、形式 3 三、营销执行铺排表 4 四、近期客户分析 4 五、推广与包装计划 5 六、活动执行细案 8 七、销售策略 31 开盘前营销执行案 一、目的 1、促成首期开盘成功 乾城项目占地1407亩，开发周期长达8——10年，如果项目首期运作成功，则后期营销将会事半功倍，但若首期未能在市场上形成良好的口碑，后期营销的压力将会非常大。 本方案的终极目标是使项目开盘获得成功，打响项目首场战役，为项目后续营销奠定良性循环的基础。 2、打造企业品牌 一个引起市场热烈追捧与极尽求购的项目，通常可成为一个企业的名片；一个优质项目的成功运作，通常也同时打造了企业的品牌。千亩大盘的成功运作无疑将大大的增加企业品牌的筹码。 3、加速企业资金周转 首期开盘销售的成功将会以较快的速度回拢项目建设期投入的资金，从而加速企业资金周转，如此不仅可加快后期开发速度且有可能改善、提升产品品质以持续增加市场认可度。 二、形式 以有效信息传递封杀目标客户主要活动范围，最大限度、最大效率将项目信息渗透给目标消费群； 以多样的营销活动（包括现场活动、企业联谊活动、周末外展场等）吸引客户到场并增进开发商以及销售人员与客户间的沟通与交流； 以营销中心的生活示范作用，以及其气氛的感染，服务的专业、热情与周到打动客户； 以销售技巧逼定客户。 三、营销执行铺排表 序号 时间 营销活动 前提 1 2.26——3.11 每周日 企业联谊活动 方案拟定、企业联系、场地落实、场地布置及活动执行 2 3.12 营销中心openday 楼书、折页、手提袋、户型单张/价格计算表、即时性宣传单张、连续性夹报 宣传光盘、电视广告 户外广告、车体广告 沙盘、户型模型 营销中心装修完毕 销售人员达到6——8名，并培训完毕 3 3.18 认筹活动 积累意向客户300名 4 4.28 开盘活动 开盘当日销售70——80套，至5月底销售100——120套 5 5.1——5.7 现场活动 延续开盘气氛，促进开盘热销 四、近期客户分析 总述 近期日到访量10批次左右，目前销售人员手中购买意向特别强的客户共计 批次。 从近期（自 年 月 日至 年 月 日）到访客户统计来看，总到量达 批，其中 初次到访 批，回访 批。 意向性非常强的客户 批，占总到访量的 意向性一般客户 批，占总到访量的 意向性较弱及无意向客户 批，占总到访量的 依此推算，到3月18日认筹之日，累计可积蓄客户 批，其中意向性非常强的 批，意向性一般客户 批，有效客户不足。所以应加大营销力度，并增强营销的针对性。 年龄 职业 区域 信息渠道 销售刺激点 销售障碍点 小结： 五、推广与包装计划 序号 事项 需要完成 时间 设计、修改、制作历时 开始设计制作时间 内容 备注 1 齐鲁晚报系列夹报 系列稿件可用于长河晨刊报广 2．28前 2周 2.14 3.1：4P，软文+核心卖点+openday预告 3.8：2P，核心卖点+ openday预告 （硬广） 3.15：2P，openday实况+认筹预告（硬广） 3.22：2P，核心卖点、认筹热况+答谢（软文） 4.5：4P，企业品牌+核心卖点+近期活动盛况 4.19：2P，工程近度+核心卖点+开盘预告（软文） 4.25：硬广，开盘预告 4.26：硬广，开盘预告 4.27：硬广，开盘预告+同贺单位 4.29：开盘盛况报道+五一黄金周活动内容 5.10：2P，热销软硬报道+核心卖点 2 德兴北路道旗 3．1前 15天 2．14 营销中心开放预告；认筹预告 需要确认格瑞德道旗到期时间。 3 工地围墙 3．1前 15天 2．14 4 车体广告 3．1前 20天 2．15 车身两侧：我们在造一座城 车身后部：德兴联盟，成就万千梦想 车内电子屏：即时性销售信息、电话等 10路、19路。根据价格，每条线路作两到三辆车 5 楼书、折页、户型单张/置业计划书 3．10前 30天 即日 楼书/折页：涵盖规模、建筑、景观、环境、交通、物管、内外部配套、生活方式、交楼标准等 户型单张/价格计算单：为一张单页的正反两面 总规效果图、建筑体效果图、景观效果图及相应的设计说明（发展商提供） 交楼标准（发展商提供） 费用清单（销售提供） 企业荣誉 相关企业，比如设计、监理、施工、等单位有较好的业绩与信誉，需提供简介 6 沙盘（含底座）、模型 3．10前 30天 即日 总体规划图、首期单体建筑规划、典型户型