第七章 剩余法.pptVIP

第七章 土地估价方法之三 ——剩余法 第一节 剩余法概述 一、剩余法的定义 剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。 第一节 剩余法概述 第二节 剩余法估价的程序 1、调查待估宗地的基本情况 调查土地的限制条件 调查土地位置 ，掌握土地所在城市的性质及其在城市中的具体坐落以及周围土地条件和利用现状 调查土地的面积大小和土地形状、地质状况、地形地貌、基础设施状况和生活设施状况以及公用设施状况等 调查不动产的利用要求 调查此地块的权利状况 2、选择待估宗地的最有效利用方式 最佳的开发利用方式就是开发完成后销售时能获得最高收益的方式 确定地块的最佳利用方式，它包括确定用途、建筑物容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等 3、估计开发完成后的不动产总价 4、估算各项成本费用 估算开发建筑成本费用 估算专业费用 确定开发建设周期，估算预付资本利息 估算税金 估算开发完成后的不动产租售费用 利息的计算 5、确定开发商的合理利润 。 6.估算待估宗地的土地价格 第三节 剩余法的特点和适用范围 从开发商的角度分析，测算其所能支付的最高场地购置费用 ； 可靠性要依据以下几个方面 土地估价中是否确定了最佳利用方式 正确掌握市场行情 正确确定土地开发费用和正常利润 所采用的所有不动产总价、租金和成本数据是据当前数据水平确定未来数据。 必须遵循以下前提条件 必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式，包括用途、使用强度、建筑物的设计等； 售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家的有关政策，包括税收政策； 正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关数据信息，正确预测售价和开发成本； 假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入； 开发商的利润和开发成本为社会正常平均水平； 租金和不动产交易价格在开发期间不下降，且不考虑物价上涨的影响。 剩余法的适用范围 待开发成房地产的土地估价；用开发完成后的不动产价值减去建造费等。 仅将土地整理成可供直接利用的土地估价； 待拆迁改造后再开发成房地产 将生地开发成熟地的土地估价。 现有房地产中地价的单独评估。 注解 三通一平：水通、电通、路通、场地平整； 四通一平：水通、路通、电通、电讯通、场地平整； 五通一平：电通、水通、排水通、弱电通、路通、场地平整 七通一平：水通、电通、路通、通讯通、排污通、热力管线通、燃气管线通、场地平整。 1、开发不动产总价 300*12*8000*90%÷8%=324000000（元）???????? 2、建筑费和专业费 1000*8000=8000000（元） 3、出租费 300*12*8000*25%元） 4、利润 300*12*8000*90%÷8%*15%5、利息 地价*[(1+12%)2-1]+ 8000000*40%[(1+12%)1.5-1]+ 8000000*60%[(1+12%)0.5-1] =0.2544*地价+872791 6、地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-利息-租售费用-利润 =324000000-800000048600000-0.2544*地价-872791 地价=237727209÷1.2544=189514676（元） * * 估价对象概况: 在某一城市，需要评定的地块为H，现收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如表。现假设该城市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为12%。对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，据统计分析，该城市此类型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时地价增加5%。对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差，表中数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好，数值表示对宗地地价所修正的幅度。计算1990年宗地H的评估价格。 第三节 市场比较法案例分析作业 0 0 0 0 1.0 1990 H -3% 0 0 0 1.3 1990 740 G 0 -5% 0 2% 1.2 1990 7