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杭州二手房特征价格及其指数研究 摘要 房地产价格的波动和构成受到老百姓、房地产商和政府的普遍关 注，分析房价的影响因素和房价指数具有重要的理论意义和实际意 义。由于房地产作为一种异质商品，其区别体现在构成使用价值的各 个特征之间各不相同，因此本文选用国外发展比较成熟的Hedonic 模型来对住宅进行定量分析研究。本文试图把特征价格理论应用于杭 卅i-手房市场，分析杭州二手房各特征变量、特征价格和边际价格， 构建基于Box．Cox变换的杭卅I-手房特征价格模型，进而运用该模 型构建三种杭州二手房的特征价格指数。 论文大体结构如下：第一章介绍研究的选题背景及意义、文献综 述、研究思路与框架结构和论文的可能创新点；第二章阐述论文所涉 及到的相关基础理论；介绍特征价格模型构建，包括变量的选取，函 数形式选取，估计方法和模型检验；第三章分别构建杭，、I1-手房的线 性函数形式、对数函数形式、各类Box．Cox变换形式特征价格模型， 对其进行实证分析比较；第四章介绍和比较各特征价格指数编制方 法，包括截面数据特征价格指数法、合并数据特征价格指数法、特征 价格模拟法和特征价格质量调整法等四种主要特征价格指数编制方 法；第五章对杭卅I--手房特征价格指数进行实证分析，选用实证效果 II 数据特征价格指数、合并数据特征价格指数、特征价格质量调整指数。 最后，总结并指出研究中存在的不足。 本文尝试构建杭州市二手房的特征价格模型，从而对住宅价格差 异的原因和住宅价格指数进行深入的分析与探讨。本文的创新主要体 现在以下三点： 1．通过对杭卅I-手房市场的调研考察，总结影响杭少I1--手房价 格的特征变量，然后通过大量数据的收集和GIS的应用，对定量变 量和定性变量分别进行了量化和编码，构建杭州二手房理论特征价格 模型。再根据实证研究成果，得到杭州二手房特征的特征价格和价格 弹性，以确立不同住宅特征对住宅价格的影响程度，得出杭少I,I-手房 实际特征价格模型。 2．本文通过应用Box．Cox变换来选取适合杭少I,i--手房的具体函 数形式，有效的减少人为固定函数形式所带来的各方面的误差，可以 有效地改善模型结构，使得模型的拟合效果更好。 3．通过建立的Box-Cox特征价格模型，编制和计算杭卅I-手房 截面数据特征价格指数、合并数据特征价格指数和特征价格质量调整 指数，比较各特征价格指数的实证结果。目前据搜集的资料来看杭州 还没有这几个指数，这对杭州房屋价格指数是一个有益补充。 关键词：hedonic模型；特征价格；Box．Cox变换；质量调整因子； 特征价格指数 ⅡI ＼嘲燃 THERESEARCHOFSECOND-HANDHOUSI NG HEDON1 0PRI CEANDI NDEXINHANGZHOU ABSTRACT Realestate havereachedthe where can prices point ordinarypeople nottouchandhave levelsofbubbleafteranew increasinghigh roundof inflationinthelasttwo sucha andestate years．In situation，peopleagent andthe areall concemedforrealestate governmentgeneral price and