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之 邳州富贵第一城项目市场调查及营销策略报告 （一、市场篇） 浙江动力地产咨询代理有限公司 2007年5月  【目录】 一．邳州城市概况 6 1.历史沿革 6 2.行政区划 6 3.地理位置 7 4.土地面积 7 5. 人口数量 7 二．邳州宏观经济状况 8 1.综合经济 8 （1）概述 8 （2）工业 8 （3）农业 8 （4）现代服务业 8 （5）招商引资 9 （6）城市建设 9 （7）三农工作 9 （8）人均收入 9 三．邳州市未来规划----矢志打造苏北大型城市 11 1. 全国重要的加工制造业基地和出口加工基地 11 2.徐州城市群商贸物流中心 11 3. 江苏和谐社会的示范区 11 4.资源节约型、环境友好型社会 11 5.大而强富而美”的东陇海第三大市 11 6.结论 12 四．邳州市房地产发展状况调查 13 1.综述 13 2.土地市场状况 13 （1）2005-2006年土地市场概况 13 （2）2007年上半年土地市场概况 13 3．销售状况 14 4．小高层、高层等较高端产品不断升温 14 5．价格走势 14 6．发展趋势 15 （1）规模开发与中小盘并重，规模开发渐成主流 15 （2）外地资本参与竞争，形成多元格局 15 （3）区域优势逐渐凸显 15 7．二手房市场状况 15 六．邳州市住宅市场板块研究 17 1.各板块主要楼盘详细情况表 17 2．城西板块房地产项目分析 19 （1）城西板块楼盘区位图： 19 （2）概况 19 (3)现状 19 （4）价格 20 （5）主要楼盘 20 （6）个案情况表格 20 （7）产品分析 20 （8）小结 22 3．城中板块房地产项目分析 22 （1）城中区块楼盘区位图： 22 （2）概况 22 (3)现状 23 （4）价格 23 （5）主要楼盘 23 （6）个案情况表格 23 （7）产品分析 24 （8）小结 26 4．城北板块房地产项目分析 27 （1）城北区块楼盘区位图： 27 （2）概况 27 (3)现状 27 （4）价格 28 （5）主要楼盘 28 （6）个案情况表格 28 （7）产品分析 29 （8）小结 31 5．板块分析结论 32 七．邳州市商业地产市场板块研究 33 1.邳州市主要商业圈详细情况表 33 2．城中商圈商业现状分析 34 （1）项目规模 34 （2）经营业态对比 35 （3）小结 36 3．城北商圈商业现状分析 37 （1）项目规模 37 （2）经营业态对比 37 （3）小结 38 4．各主要商圈分析结论 39 八．商业需求性调查 40 1．了解途径 40 2．近期投资意向 41 3．有否打算购买城北附近的商铺 42 4．购买的目的 43 5．经营业态 44 6．有无开分店的意向 45 7．是否想过在本项目附近经营 46 8．所需面积 47 9．预算投入资金 48 10．城北板块吸引你的地方 49 11．受访者的性别 50 12．受访者的职业 51 13．受访者的月收入 52 14．受访者的年龄 53 九．主要竞争楼盘调查 54 1.主要竞争楼盘范围 54 2.物业类型 55 3.建筑规模 56 4.建筑外形 57 5.主力户型分析 58 6.销售价格 59 7.目标客户 60 8.去化分析 61 9.产品形式 62 10.物业管理 63 11.配套设施 64 12.景观情况 65 13.建筑用材 66 14.营销手段 67 15.卖点分析 68 十．重点竞争项目SW对比分析 69 1．主要竞争楼盘之一---现代汉城 69 （1）项目概况： 69 （2）SW分析： 69 2．主要竞争楼盘之二---运河人家 69 （1）项目概况： 69 （2）SW分析： 69 十一．项目自身资源研究 71 1．项目位置 71 2．项目周边状况 71 3.项目SWOT分析 72 （1）项目优势 72 （2）项目劣势 72 十二.卖点分析 73 1．卖点归纳 73 （1）．物业产品价值高，使客户产生满意和知足的心理。 73 （2）与客户心理上的价值尺度象吻合，甚至通过提供足够的附加价值带来超值感受。 73 （3）地利优势更为突出。 73 2．市场定位策略 74 （1）．定位的依据 74 （2）、差别化的定位策略 74 （3）、具体定位概念的提出 74 十三. 客群初步定位及分析 76 （1）目标客户的来源 76 （2）目标群体的确定 76 十四．产品要素初步要求 77 （1）物业类型 77 （2）建筑规模及建筑外形 77 （3）建筑体量划分 77 （4）主力户型分析 77 （5）销售价格 77 （6）去化分析 78 （7）产品形式 78 （8）物业管理 78 （9）车位配备 78 （10）配套设施 78 （11）营销手段 78 （12）卖点分析 78