物业经营管理 第一章 物业经营管理概述.docVIP

物业经营管理复习资料 第一章 物业经营管理概述 物业经营管理的概念（掌握） 物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 二、收益性物业的类型及特点（掌握） 物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。收益性物业是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。 1、写字楼：包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类,国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。 写字楼级别 地理位置 交通状况 建筑物物理状况 建筑质量 收益能力 物业管理 甲级 优越 优越 优良 达到或超过有关建筑条例或规范的要求 与新建成的写字楼建筑媲美 完善的，24小时的维护、维修及保安服务 乙级 良好 良好 达到有关建筑条例或规范的要求 低于新落成的同类建筑物 丙级 使用的年限较长 不能满足新的建筑条例或规范的要求 仍能保持一个合理的出租率。 写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。对写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。 2、零售商业物业：是用于零售商业经营活动的建筑，零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。零售商业物业通常分为如下六种类型： 类型 建筑面积 经营内容 年营业收入 服务半径 服务人口 区域购物中心 10万平方米以上 包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。经营管理上表现为一致性、服务设施体现为完整性。 200km 商圈内所有居民 市级购物中心 3万m2以上 通常以一家或数家大型百货公司为主要租户， 5亿元以上 覆盖整个城市 30万人以上 地区购物商场 1～3万平方米 中型百货公司是主要租户 1～5亿元 城市中的某一部分为主 10～30万 居住区商场 0.3万～1万m2 日用百货商店和超级市场 0.3亿～1亿元 以城市中的某一居住小区为主 1～5万人 邻里服务性商店 3000m2以下 3000万元以下 1万人以 特色商店 3、出租型别墅或公寓 ①别墅(Villa)：是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。从环境上看，别墅与城市或者大规模的居民聚居点具有一定的距离，周边环境质量比较高。从建筑形态上，别墅建筑应独立，豪华舒适，层数较少，并带有一定规模的院落。 ②公寓(Apartment)：是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。 4、工业物业：是指为人类生产活动提供入住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)等。 5、酒店和休闲娱乐设施：是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在： 差 别 项 目 酒 店 休闲度假中心娱乐设施 服务对象不同 主要是商务和观光客人 是以休闲、娱乐、保健为目的的度假旅游者、培训人员或会议客人 地理位置不同 常位于市中心或其他交通便利的地方 大多位于滨海、山地、湖泊、温泉等自然风景秀丽的度假胜地 服务内容不同 以住宿、餐饮和商务功能为主，康体、娱乐功能为辅 以康体、休闲、娱乐功能为主，餐饮、住宿功能为辅，只提供基本的商务服务 建筑设计和装潢风格不同 追求的星级标准的豪华气派、富丽堂皇，强调与都市风格相匹配， 大多采用田园式、民居式或别墅式的建筑风格，强调与大自然融为一体，追求淳朴简洁、清新淡雅、就地取材。 Z三、物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系 物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。 物业管理或设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。房地产投资组合管理公司则以投资者的目标和风险／回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。